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지난 2월, 정부가 야심 차게 준비한 ‘안심전세앱’이 출시됐습니다. 

아직 초창기 버전(ver.1)인만큼 약간 부족한 점이 눈에 띄는 건 사실입니다.
하지만 스마트폰을 통해 누구나 쉽고 간편한 방법으로 사용할 수 있다는 점에서 높이 평가받고 있습니다. 

주변 실거래가와 주변 임대료 수준, 임대사업자 여부 등까지 다양한 내용을 제공하므로 ‘전세사기’나 ‘깡통전세’ 등을 예방하는데도 도움을 줄 것으로 보입니다.

안심전세앱은 부동산지식과 정보가 부족한 일반인들에게 전세에 관한 데이터와 정보, 지식을 취합하고 정리해 모바일형태로 제공합니다.
손바닥 안에서 손가락 하나만을 활용해 안전한 전셋집을 구할 수 있는 세상이 온 것입니다. 

■ 제2의 ‘공인중개사’, 안심전세앱…계약 전 사전 확인 필수!!

부동산거래 사고를 줄이고 안정성을 높이기 위해선 공인중개사를 이용하는 방법이 가장 좋습니다. 

하지만 공인중개사에게 일임한다 하더라도 이중·삼중의 확인이 필요합니다. 결국 선택은 본인의 ‘몫’이기 때문입니다.

‘안심전세앱’은 소비자들의 선택을 돕기 위한 수많은 정보와 데이터를 제공합니다.
앱에서는 △시세정보와 △전세계약 인지에 대한 자가진단 △집주인 보증사고 이력 등 관련 정보 공개 △전세계약 등의 기능을 사용할 수 있습니다.
정부가 전세제도의 복합적인 문제 해결을 위해 고심한 흔적이 엿보이네요.

 

전세수요자가 원하는 주소지를 검색하면 해당 세대에 대한 정보가 나옵니다.
일단 해당건물의 매매시세가 나오며 추후 경매가 집행될 때를 대비해 낙찰예상가격도 보여줍니다. 

낙찰예상가는 경매가 집행될 때를 미리 대비해 살펴보는 것이 좋습니다.
혹시 모를 사고를 미연에 방지하기 위해서죠. 전세가율이 경매낙찰가율을 넘어버리면 깡통전세 위험도 그만큼 커집니다.

과거 사례를 되짚어보면 전세가율이 70% 내외일 때 안정권으로 보며 80%를 넘어서면 주의가 필요합니다.

최근 주변에서 거래된 주택의 실거래가도 하단에 나열돼 있습니다. 

다만 비교 대상물의 구조와 준공연도 등이 일치하지 않는 경우도 많으므로 단순 참고용으로 살펴보는 것이 좋을 듯 싶습니다.
더 정확한 내용을 확인하려면 ’국토교통부 실거래가’ 홈페이지(https://rt.molit.go.kr/)를 방문해야 합니다. 

 

이 외에도 위반건축물이나 무허가건축물 여부도 공개하고 있는데요.
위반·무허가 건축물에 대해선 전세자금대출이 집행되지 않으므로 대출이 필요하신 분들은 가급적 피하시는 것이 좋아 보입니다. 

또 위반·무허가 건축물에 대해서 지자체의 원상복구명령을 내려질 경우엔 임차인도 어느 정도 불편을 감수해야 합니다. 

가등기·가압류·저당권 등 권리에 관한 사항도 굉장히 중요합니다.
해당 내용을 확인하기 위해선 별도로 등기부등본(유료)을 발급하거나 열람해야 합니다. 

특히 등기부등본을 한번이라도 열람하면 향후 2년 6개월간 해당 주택의 등기부 상 내용이 변경될 때마다 임차인 카카오톡으로 알림으로 전송해줍니다.
건축물에 대한 사항이나 민간 임대주택 등록정보 내용은 무상으로 확인 가능합니다. 

 

앱에서 시세조회와 위험성을 진단을 마친 이후엔 마지막으로 ‘전세계약 셀프테스트’를 이용하는 것이 좋아 보입니다.

계약 전·계약 중, 계약 후 3가지 카테고리로 분류되며 전셋집을 구할 때 필수적 체크 사항을 쉽고 간편하게 설명해줍니다.
혹시 놓치거나 빠진 점이 있는 지를 다시 한번 체크할 수 있으며 주의사항도 함께 안내해줍니다. 

이 외에도 집주인조회, 전세보증가입신청, 1:1 법률상담 등의 서비스도 제공하고 있습니다. 

‘안심전세앱’은 산정된 시세를 토대로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심할 수 있는 전세계약 인지에 대한 자가진단 결과를 제공합니다.

■ 2% 부족한 안심전세앱…7월에 완성된다. 안심전세앱 V2.0 

‘안심전세앱’ 버전 1.0은 그 동안 시세정보 파악이 어려웠었던 다세대, 연립주택, 50세대 미만 소형 아파트의 시세를 수도권부터 제공하고 있습니다. 

정부는 올해 7월 2.0버전 업그레이드 시 주택유형에 주거용 오피스텔을 추가하고 지방광역시까지 시세 정보 범위를 확대시켜 나갈 계획입니다. 

또 정부는 전세사기의 주요 타깃이 됐던 신축빌라의 시세 정보도 제공키로 했습니다.
신축빌라는 준공 전 전세계약이 이뤄지는 경우도 많아 적정 전세가격을 책정하기가 어려웠는데요.
일단 신축주택 준공 1개월 후 시세를 오는 4월부터 안심전세앱 버전 1.0에서 공개한다고 합니다.  

2.0 버전에서는 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회와의 협업을 통해 준공 1개월 전에 ‘잠정시세’를 추가로 제공하고 준공 1개월 후 ‘확정시세’를 제공합니다.

■ 전셋집뿐만 아니라 집주인 선택도 가능해진다.

전세수요자는 집주인 정보를 사전에 확인하고 집주인도 선택할 수 있게 됩니다. 

안심전세 앱에서는 임차인이 보증금 사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 집주인 관련 정보를 조회하는 기능을 제공하고 있습니다.
향후 정부는 앱을 통해 집주인의 과거 보증사고 이력과 HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 임대인의 체납 이력 등도 함께 공개한다고 합니다. 

집주인 정보를 제공하는 방식은 3단계로 업데이트 됩니다.
현재 버전에서는 집주인이 앱에서 본인 정보를 조회한 후 폰 화면을 임차인에게 보여주는 방식입니다. 

다음 버전에서는 임차인이 집주인에게 정보 조회 권한 요청을 ‘푸시’ 형태로 보내면 임대인이 ‘동의’ 버튼을 눌러 임차인 앱 화면에 표출됩니다.
3.0버전에서는 별도 집주인 동의 없이도 임차인이 안심전세 앱에서 악성임대인 명단 등을 조회할 수 있도록 할 계획입니다. 

■ 원스톱서비스 안심전세앱 활용성 높아…맹신은 금지

 

그동안 임차인이 전세계약을 체결할 때 필요한 행정정보가 관계기관별로 흩어져 있어 정보를 취득하는데 어려움이 따랐습니다. 

건물에 대한 내용을 확인하기 위해선 건축물대장을 ‘정부24(www.gov.kr)’에서 발급받아야 합니다. 

또, 권리관계 확인을 위해 ‘대법원인터넷등기소’를 체크해야 하며 실거래가 확인을 위해 ‘국토부 실거래가’사이트를 방문해야 됩니다.
이처럼 분산된 행정정보를 한 곳에 모아 전세수요자들에게 한꺼번에 제공한다는 점이 혁신에 가까워 보입니다. 

 

하지만, 안심전세앱을 100% 맹신할 수는 없습니다. 주택의 시세나 예상 낙찰가 등은 단지 추정치에 불과합니다. 

주택은 입지만을 보고 가치를 판단할 수 없습니다.
건축물에 사용된 자재와 준공년도, 평면, 향과 층, 인테리어 등 여러가지 변수가 가격을 만들기 때문입니다.
따라서, 실제 현장에 답사해보고 주변 중개업소를 방문해 올바른 정보와 지식을 취득할 수 있도록 노력해야 합니다.

권리관계도 마찬가지입니다. 우리나라는 등기부등본 자체에 공신력을 인정하고 있지 않습니다.
등기부등본의 오류에 대해 국가가 책임을 지지 않는 다는 의미입니다. 

따라서 등기부등본에 누락된 사항이나 잘못된 사항 등을 중개업자를 통해 다시 한번 체크해봐야 합니다.
또 등기부등본에 게재되지 않는 권리관계도 많으므로 항상 유의해서 살펴봐야 합니다.

‘안심전세앱’도 마찬가지입니다.
정부기관에서 운영·관리하지만 법적 책임을 지지 않습니다.
안심전세앱을 맹신하고 직거래로 거래하기 보단 공인중개사나 법무사, 변호사 등 전문가의 도움을 받기를 권장합니다. 

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