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요즘 빠른 속도로 치솟는 대출금리를 보며 마음이 편치 않을 사람이 많은 것 같습니다. 내 집 마련을 위해 대출을 받은 유주택자라면 한국은행의 기준금리 발표일이 다가올수록 초조함이 느껴질 것 같은 분위기입니다.

기준금리는 신용대출과 주택 담보대출 등 금리 수준을 결정할 기준점이 되는 데다가 내수시장에도 적지 않은 파장을 일으키기 때문입니다. 

 

최근 기준금리가 단기간 급등하면서 주택시장에도 불안감이 감돌고 있습니다. 서민들의 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 하는 ‘주택 담보대출’도 마찬가지입니다. 연내 대출금리가 상단 8%를 넘어설 것이라는 이야기가 공공연하게 나올 정도입니다. 참고로 지난해 시중은행 대출금리가 2~4%였다는 점을 감안하면 2배 이상 올랐다고 봐야 합니다.

그래서 기준금리가 주택 가격에 미치는 영향도 살펴보았습니다. 금리도 세금과 마찬가지로 결국 소비자들에게 부담이 전가되면서 주택 가격 상승을 유도할까요? 아니면, 매수심리를 위축시키면서 주택 가격 하락을 가져올까요?

기준금리와 주택 가격 상관관계…20년간 살펴보니

국내 기준금리는 지난 9월 연 3.0%까지 치솟았습니다. 11월에도 한국은행이 빅 스텝(기준금리 0.05%p 인상)을 단행할 것으로 예상되는 만큼 올해 기준금리가 3.5%로 종결될 가능성이 커 보입니다. 지난해 상반기의 기준금리가 0.5%였다는 점을 감안하면 7배 높은 수치입니다. 동시에 2008년 이후 가장 높은 금리 수준이 됩니다.

국내 내수시장이 10년 가까이 저금리 기조에 길들여져 왔던 만큼 시장에 주는 충격도 적지 않을 것으로 보입니다.

하지만 막연하게 공포감을 가질 필요는 없어 보입니다. 과거 사례를 비춰보면 기준금리와 주택 가격이 역행하는 사례도 종종 발생했기 때문입니다. 과연 금리와 주택시장의 흐름이 얼마나 연관성이 있는지 과거 부동산 시장을 통해 짚어보겠습니다.

 

2006년 당시 한국은행은 기준금리를 전년도보다 0.75%p(3.75%→4.50%) 올렸지만 주택 매매가격지수는 오히려 11.6%나 상승했습니다. 2012년엔 금리를 0.5%p(3.25%→2.75%) 낮췄음에도 불구하고 주택 가격은 오히려 하락(-1.4%)했고, 2019년에도 기준금리(-0.5%p)와 주택 가격(-0.4%)은 동반 하락했습니다.

위 사례를 살펴보면 금리와 주택 가격이 꼭 반비례한다는 공식은 일치하지 않는다고 봐야 합니다.

금리는 가격 결정 요소 중 하나…전체적 시장을 살펴봐야 

위 사례를 보고 알 수 있듯 주택시장은 단순히 기준금리 하나만으로 움직이지 않습니다. 대체적으로 기준금리보단 외부적 요인에 따라 주택 가격이 움직였습니다.

참여 정부 시절 IMF 구제금융의 후유증에서 벗어나면서 주택 가격이 다시 한번 요동치기 시작했습니다. 당시 정부는 금리를 인상하고 세 부담도 크게 높였지만 이미 활화산처럼 달아오른 부동산시장을 잠재우기엔 역부족이었습니다.

반면, 이명박 정부 집권 당시엔 세계 금융위기로 인해 혹한기 같은 경기 침체를 맞이했던 시기입니다. 금리를 인하하고 세금을 크게 낮췄지만 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장을 녹이기엔 한계가 있었습니다.

 

기준금리는 부동산가격을 결정짓는 주된 요소가 아닙니다. 가격 결정요인 중 하나입니다. 부동산가격은 금리를 비롯해 수요와 공급, 심리적 요인, 부동산 정책 등 다수 요인들이 복합적으로 연계되면서 결정됩니다.

따라서, 기준금리만 살펴보고 단편적으로 부동산 경기를 진단하기란 어렵단 의미입니다. 

인구나 가구, 물가, 수요와 공급, 부동산정책과 세제 등 부동산가격을 결정하는 여러 요인을 꼼꼼히 따져보고 주택시장에 진입하는 것이 유리해 보입니다. 

그럼, 내 집 마련 시기는 언제?

학계에서는 부동산 경기 변동 사이클이 주기적으로 발생한다고 주장합니다. 통상적으로 부동산시장의 주기를 최소 8년에서 최대 17년까지 보고 있습니다.

하지만, 현대사회에서 반영하기엔 다소 무리가 있습니다. 과거엔 주기와 파동의 움직임이 비교적 일치하는 성향이 있었으나 현대사회에 들어서면서 조금씩 어긋나기도 합니다. 시간이 지날수록 경제와 사회, 정책 방향성 등이 다변화되고 복잡해지면서 시장을 예측하기가 더욱 어려워졌기 때문입니다.

 

그럼, 주택 매수 시기는 언제가 가장 적합할까요? 주택도 주식과 마찬가지로 가격이 저점일 때 매수하는 것이 가장 유리합니다. 저가로 주택을 매수해두면 불황기에도 비교적 가격 방어에 유리할 겁니다. 또 상승국면일 때는 시세차익도 충분히 노려볼 수 있습니다.

지금으로선 주택 가격 최저점 시기를 예측하기란 쉽지 않습니다. 다만, 2000년 이후 주택 매매가격지수(최상단 그래프 참조)의 추이를 살펴보면 상승국면은 오랜 기간 완만하게 이어졌죠. 하지만, 하락 국면은 짧은 기간 종료되는 것이 일반적이었습니다. 

일부 업계에선 주택 가격 저점을 내년으로 전망하고 있으나 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 전 세계시장 불황의 씨앗인 인플레이션과 고물가·원자재 가격·우크라이나 전쟁 등 수많은 불안요인들이 잠재하고 있기 때문입니다. 

부동산시장 침체기…분양시장이 대안? 

주택시장 진입 시기를 확신할 수 없다면 기존 부동산시장보단 분양시장을 활용해 보는 것이 좋은 대안이 될 수도 있습니다. 규제지역에서는 주변 시세보다 분양가가 저렴하게 책정되는 경우를 볼 수 있기 때문입니다. 

수도권 대다수 지역은 규제지역(조정 대상 지역 등)에 포함되므로 고분양가 관리제의 적용을 받고 있습니다. 이곳에선 HUG(대한 주택도시 보증 공사)가 정하는 분양가 산정기준을 넘어서 분양가를 책정할 수 없습니다. 

 

또 공공택지는 분양가상한제의 적용을 받아 분양가가 주변 시세보다 상대적으로 낮게 책정되므로 청약통장을 사용해 볼 만합니다.

다만 규제지역(고분양가 관리지역)이나 공공택지에 공급되는 아파트들은 일부 제약이 따를 수도 있으니 이점을 유의해야 합니다. 청약과 대출자격 요건이 까다로울 뿐만 아니라 재당첨 제한의 적용도 받습니다. 또, 분양권의 전매도 일정 기간 동안 제한이 따르므로 환금성이 일부 떨어집니다.

실거주를 목적으로 분양받는다면 크게 문제될 건 없지만 투자 목적이라면 조금 고민해 봐야 할 수도 있겠습니다.

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