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부동산 규제라는 족쇄를 묶어 놨던 ‘규제지역’이 지난달 대거 해제되면서 향후 부동산시장의 귀추가 주목됩니다. 대출과 세금, 청약, 거래(전매 제한)등 각종 규제가 완화되거나 사라지면서 부동산의 거래가 비교적 자유로워질 것으로 기대되기 때문입니다. 

국토부는 세종시를 제외한 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳에 대해 규제지역에서 제외했습니다. 세종과 인천 서·남동·연수구 3곳은 투기과열지구에서 조정 대상 지역으로 규제 수위를 한 단계 낮췄습니다. 반면 지방은 세종시 단 한 곳만이 조정 대상 지역의 지위를 유지하고 있습니다. 

그럼, 조정 대상 지역에서 해제된 곳들은 어떠한 변화가 있을까요? 

분양시장 문턱 낮아지고 전매 제한도 완화

[표1] 조정 대상 지역 해제 시 바뀌는 청약 제도

 

먼저, 청약자격요건 등 분양과 관련된 사항을 살펴봤는데요. 조정 대상 지역 내에서는 청약자격요건이 워낙 까다로워 실수요자가 아니면 사실상 당첨 기회가 막혀 있습니다. 일단, 1순위 자격을 갖추기 위해선 청약 통장 가입 후 2년 이상 납입하고 지역별 예치금액을 충족해야 합니다. 

더군다나, 1순위 자격요건을 충족했더라도 1순위 청약이 불가능한 경우도 있었습니다. 조정 대상 지역에선 세대주만 청약이 가능하기 때문에 세대원들에겐 기회조차 돌아가지 못했습니다. 또 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 이력이(세대원 포함) 있어도 1순위 청약기회가 상실됐습니다. 2주택 이상 소유한 자도 1순위 청약을 할 수 없습니다. 

하지만, 조정 대상 지역에서 해제되면 세대원과 다주택자들에게도 1순위 청약기회가 주어지며 재당첨 제한도 받지 않습니다. 1순위 자격요건 중 청약통장 가입 기간도 2년에서 1년으로 단축됩니다.

가점제와 추첨제의 비중도 달라지므로 가점이 낮더라도 당첨 기회를 엿볼 수 있습니다. 조정 대상 지역에서 민영주택의 가점제 비중은 전용면적 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%입니다. 규제지역에서 벗어나면 전용면적 85㎡ 이하가 40%로 줄어들고 85㎡ 초과분은 가점제의 적용을 받지 않습니다. 

수도권은 추첨제 내에서도 75%가 무주택자에겐 우선 공급됩니다.  하지만, 지방 도시는 주택 보유와 상관없이 동등한 위치에서 추첨이 이뤄집니다.  

조정 대상 지역에선 소유권이전 등기 시까지 분양권을 전매(최대 3년, 민간택지 기준) 할 수 없습니다. 하지만 조정 대상 지역에서 해제되면 당첨자로 선정된 날로부터 곧바로 전매가 가능해집니다. 단, 광역시는 조정 대상 지역과 동일하게 전매가 제한됩니다. 조정 대상 지역 일 때 7년간 적용되던 재당첨 제한 규정도 피해 갈 수 있습니다.

부동산 관련 세금 반 토막? 다주택자에게 오히려 기회

[표2] 조정 대상 지역 해제 시 바뀌는 부동산 세제

 

규제지역에서 해제되면 1주택자나 무주택자보단 다주택자들에게 혜택이 많이 돌아갑니다. 다주택자에게 중과되는 취득세나 종부세, 양도세의 부담을 크게 덜 수 있기 때문입니다.

규제지역 여부와 관계없이 1세대 1주택의 취득세는 취득금액에 따라 1~3%의 기본 취득세율이 적용됩니다. 하지만, 1세대가 조정 대상 지역에서 2번째로 주택을 취득하면 8%, 3번째는 12%로 세율이 크게 뜁니다.

비규제지역에선 2번째 주택까지 일반 세율이 적용됩니다. 3번째 취득 시에 8%, 4번째부터 12%로 취득세가 중과됩니다. 

종부세의 부담도 크게 덜 수 있습니다. 조정 대상 지역에서 주택을 2채를 보유하고 있으면 종부세 계산 시 일반 세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)로 적용됩니다. 하지만, 비규제지역은 3주택부터 중과세율이 적용됩니다. 세 부담 상한도 조정 대상 지역은 300%, 비규제지역은 150% 적용을 받습니다.

하지만 종부세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이 중요합니다. 지난 9월 26일부터 지방 상당수 지역이 조정 대상 지역에서 해제됐습니다. 따라서, 올해 종부세는 이미 결정된 상태이므로 규제 완화 효과는 내년을 기약해야 합니다.

 

다주택자들의 양도세 부담도 크게 줄어듭니다. 비규제지역은 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않을 뿐만 아니라 장기보유특별공제(30%) 혜택까지 받아볼 수 있습니다. 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택을 매도한다면 주택 수에 따라 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 기본세율(6~45%)에 가산해서 계산합니다. 양도차익의 최고 75%까지 세금으로 납부해야 할 수도 있습니다. 

다만, 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 중과 유예가 시행되고 있기 때문에 지금 당장 큰 의미는 없습니다. 세금 절감을 위해 굳이 서둘러서 주택을 처분할 필요가 없습니다.

1주택자와 일시적 2주택자들에게도 일부 혜택 제공

조정 대상 지역에서 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고 이곳에 2년 이상 거주해야만 합니다. 조정 대상 지역에서 해제되면 2년 거주 요건은 사라지게 됩니다. 보유만 하고 있어도 비과세 혜택을 받게 되는 셈이죠. 

여기서 조심해야 할 점도 있습니다. 양도세 비과세를 위한 거주 요건은 ‘주택 취득일’을 기준으로 합니다. 주택 구매 당시 조정 대상 지역에 포함됐다면 현재 규제지역 여부와 상관없이 2년 이상 거주해야 만합니다. 

더 넓은 집으로 이사하거나 재개발·재건축 등 정비 사업을 이유로 의도치 않게 일시적 1가구 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 

일시적 1세대 2주택이더라도 일정 요건을 갖추고 있다면 1주택자와 마찬가지로 비과세 혜택이 제공됩니다.

이 경우, 종전 주택은 신규주택을 취득한 이후 3년 이내에 팔아야 합니다. 다만, 양쪽 주택이 모두 조정 대상 지역에 포함돼 있다면 종전 주택을 1년(또는 2년) 안에 매도해야 합니다.

여기서도 주의해야 할 점이 있습니다. 신규주택 취득 전 종전 주택이 조정 대상 지역에서 해제됐다면 종전 주택 처분기한인 3년이 적용됩니다. 하지만, 신규주택 취득 후 종전 주택이 조정 대상 지역에서 빠졌다면 종전 주택 처분기한은 2년이 적용됩니다. 여기서도 신규주택 취득일이 기준일이 되기 때문입니다.

대출 규제완화… 내 집 마련의 문턱이 낮아진다

[표3] 조정 대상 지역 해제 시 바뀌는 금융제도

 

중도금 대출 요건도 크게 완화되면서 분양시장 진입도 수월 해집니다. 조정 대상 지역 내에선 주택을 한 채라도 보유하고 있으면 중도금 대출이 나오지 않습니다. 또 LTV(주택담보대출비율)가 50%(9억 원 이하 기준)만 적용돼 중도금 대출도 50%만 받아 볼 수 있습니다. 

DTI(총부채상환비율)도 조정 대상 지역은 50% 적용되지만 규제지역에서 해제되면 수도권은 60%로 상향되며 지방은 적용 대상에서 제외됩니다. 

비규제지역은 주택 보유 여부나 분양가와 상관없이 중도금 대출을 받아 볼 수 있습니다. 중도금 대출금 금액도 60%까지 늘어납니다. 규제지역과 달리 세대당 2건까지 중도금 대출이 가능하며 ‘기존주택 처분 서약서’를 작성하지 않아도 됩니다.

다만 DSR(총부채원리금상환비율)은 그대로 유지됩니다. 올해 7월부터 총 대출액이 1억 원이 넘는 차주에게 DSR 규제가 적용되고 있습니다. DSR이 40%를 넘으면 은행에서 대출을 받을 수 없습니다. 또 2금융권에선 DSR이 50%를 넘길 경우 대출이 제한됩니다.

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