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서울 도심 공공재개발 그 전망은?

분양물량 3채 중 1채는 재건축, 재개발로 공급

올해 정비사업 분양예정 물량 총 15만 가구, 전년대비 5만 가구↑

풍부한 인프라와 주거환경 개선까지…정비사업 분양단지 청약경쟁률도 높아

2021년 분양되는 아파트 3채 중 1채는 재개발, 재건축 등 정비사업 물량인 것으로 조사됐다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양 및 분양예정인 아파트는 573곳, 45만8,678가구다(임대 제외, 총 가구 기준). 이중 126곳, 14만9,243가구(32.5%)가 정비사업으로 공급될 계획이다. 특히 올해는 총 분양계획 물량이 예년에 비해 늘면서 정비사업 물량도 2019년(10만2,182가구), 2020년(9만6,631가구)의 실적에 비해 5만여 가구 많은 수준으로 집계됐다. 

▣ 정비사업 분양물량, 대부분 수도권과 광역시에 "집중"  

2021년에 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 분양되는 아파트 총 14만9,243가구 가운데 9만5,822가구(64%)가 수도권에서 공급될 계획이다. 지방 광역시는 4만845가구(27%), 기타지방은 1만2,576가구(8%)가 정비사업 물량이다. 정비사업 분양물량은 대부분 수도권과 광역시에 집중됐는데, 지방 소도시보다 수요가 많고 사업성이 좋은 대도시에서 정비사업 추진이 활발하기 때문으로 풀이된다. 

올해 정비사업 분양물량은 시도별로 △경기(3만8,043가구) △서울(3만5,685가구) △인천(2만2,094가구) △부산(1만3,831가구) △대구(1만3,006가구) △대전(8,932가구) △광주(4,885가구) 순으로 많다. 경기에서는 광명시 베르몬트로광명(3,344가구), 안양시 동안구 비산초교재개발(2,739가구), 의왕시 내손다구역주택재개발(2,633가구) 등이 공급될 계획이다. 

대규모로 공급할 수 있는 택지가 부족한 서울에서는 올해 공급될 총 4만1,967가구 중 85%가 정비사업 물량이다. 다만 강동구 둔촌올림픽파크에비뉴포레(1만2,032가구), 송파구 잠실진주재건축(2,636가구) 등 굵직한 사업지에서 후분양이 거론되고 있어 물량은 줄어들 가능성이 있다.

부산은 올해 분양물량 총 2만7,478가구 중 1만3,831가구가 정비사업을 통해 공급된다. 동래구 래미안포레스티지(4,043가구), 안락1구역(1,481가구)과 부산진구 양정1주택재개발(2,276가구) 등 브랜드 대단지들이 분양에 나설 예정이다. 

▣ 정비사업 아파트, 분양가 비싸도 청약경쟁 치열

한편 정비사업 아파트는 청약시장에서 수요자의 선호도가 높은 편이다. 실제로 2021년 1월부터 7월 현재까지 분양된 아파트 청약경쟁률 평균을 분석한 결과, 재개발, 재건축을 통해 공급된 아파트의 청약경쟁률은 25.5대 1로, 전체 아파트 경쟁률 18.6대 1보다 높다. 정비사업 아파트의 평균 청약경쟁률은 지난 2020년(44.5대 1)과 2019년(26.5대 1)에도 전체 아파트의 경쟁률을 상회하는 수준으로 나타났다. 

정비사업은 사업주체가 조합인 민간분양 아파트가 대부분으로, 분양가 규제를 받는 공공주택에 비해 분양가 수준이 높다. 그럼에도 불구하고 정비사업 단지의 청약경쟁률은 비교적 높은 편이다. 통상 도심의 재건축, 재개발을 통해 공급하기 때문에 인프라가 잘 갖춰져 있고 일반분양 물량도 적어 희소성이 높다. 아울러 특화설계가 적용된 브랜드 아파트들이 많다는 점도 정비사업 아파트의 인기 요인으로 작용한다.

다만 정비사업 아파트는 조합 내부사정이나 분양가 등의 문제로 사업추진 일정이 미뤄질 가능성이 있어서 청약수요라면 분양일정을 잘 파악해둘 필요가 있다. 청약경쟁이 치열한 만큼 자신의 가점에 맞춰 당첨 가능성이 있는 아파트를 공략하는 것도 전략이 될 수 있다. 그리고 높은 분양가 수준을 고려해 잔금까지의 자금계획을 세운 후 청약에 임하는 것이 좋다.

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