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3기 신도시 청약일정이 구체화되면서 공공분양에 대한 관심이 모아지고 있다. 서울과 비교적 가까운 위치에 들어서는 3기 신도시는 내년 7월부터 공공분양 6만 가구의 사전청약이 본격화되기 때문이다. 과거 MB정부 때 공급됐던 보금자리주택 이후 보기 드문 대규모 공공택지의 공공분양으로 내년 분양시장의 메인이 될 예정이다.

일반공급 물량이 적어 가점이 낮은 젊은 세대주에게 희망고문이 되었던 서울 분양시장과 달리, 3기 신도시는 다양한 계층을 위한 특별공급이 마련되어 있기 때문에 현실적인 내 집 마련 방법이 될 수 있다.

내년 하반기부터 사전청약을 받는 신도시급 공공택지는 인천 계양(1,100 가구, 7~8월)을 시작으로 ▲남양주 왕숙(3,900가구 9~12월) ▲하남 교산(1,100가구 11~12월) ▲부천 대장(2,000가구 11~12월) 등이며 2022년에도 사전청약은 이어질 예정이다.

가격.입지 경쟁력 지닌 공공분양

민간분양과 ‘이것이’ 다르다.

3기 신도시 사전청약은 공공분양주택에 해당한다. 공공분양은 ‘래미안’처럼 브랜드가 붙여진 민간분양 단지와 공급유형이나 당첨자 선정방식이 조금 달라 유의해야 한다.

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 사업주체가 되어 분양에 나서는 공공분양은 주변 시세보다 저렴하게 공급한다는 점이 특징이다. 또 위례신도시나 과천지식정보타운처럼 공공택지에 주로 분포되어 있어 입주 이후 주거 여건이 점차 개선되어 일대 대장주로 위상이 올라갈 가능성도 크기에 무주택자들에게는 내 집 마련 ‘0’순위로 꼽힌다. 

다만 공공분양 주택은 저렴하게 공급되는 대신 전매제한 기간이나 거주 의무기간이 상대적으로 길다는 점도 고려해야 한다.

3기 신도시를 공략해 내 집 마련을 생각하는 무주택자라면 당첨자 선정방법부터 숙지해야 한다. 일반적으로 아는 ‘가점제’가 아닌 저축총액이 많은 순(전용 40㎡ 이하는 납입횟수 많은 순)으로 당첨자를 선정한다. 또 공공분양은 민간분양에 비해 특별공급 종류가 많고 비중이 높다는 점도 청약 시 활용할 수 있다.

3기 신도시 사전청약 도전한다면…

공공분양 당첨확률 높이는 방법부터

사전청약은 말 그대로 본청약에 앞서 아파트를 1~2년 조기 공급하는 예약과 같은 개념이다. 과거 보금자리주택지구에서 시행한 적이 있으며 사전청약 때 추정분양가, 본청약시기 등을 예고해놓고 본청약때까지 무주택자격을 유지해야 입주를 할 수 있는 방식으로 입주를 한다.

먼저 일반공급의 당첨자를 선정하는 방법은 청약통장을 오랫동안 유지하고 월납입금을 꾸준히 넣은 사람이 승자가 된다. 1순위 경쟁이 있을 때 무주택 기간 3년 이상, 저축총액이 많은 순(40㎡ 이하, 청약 납입 횟수)으로 당첨자를 선정하며 월 납입 인정금액은 10만원까지다. 

참고로 공공분양에서는 절반 이상 특별공급으로 배정되어 일반공급 가구수 비중이 크지 않다. 따라서 일반공급은 치열한 경쟁이 예상되며 저축총액 커트라인도 전체적으로 상향될 것으로 보인다.

사전청약의 전략이라고 한다면 특별공급 활용을 꼽을 수 있다. 공공분양 아파트는 절반 이상 특별공급 물량으로 내놓고 이 중 신혼부부(30%)와 생애최초(25%) 물량이 절반 이상을 가져간다. 다시 말해 가점에서 불리한 젊은 세대주에게 더 많은 기회가 돌아갈 수 있다는 점이다.

특별공급은 입주자저축, 자산요건, 소득요건 등 신청자격이 각각 다르고 당첨자를 선정하는 방법도 다르기 때문에 면밀히 파악해야 한다.

신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득요건 등을 충족하면 청약가능하다. 생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거 주택소유사실이 없어야 하며, 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 충족해야 한다. 경쟁이 있을 경우 신혼부부는 자녀 수나 자녀 나이, 혼인기간 등 가점으로, 생애최초는 추첨으로 당첨자를 선정한다.

또 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택 세대구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 한다. 노부모부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속해 부양하고 있는 무주택세대주로 자산, 소득 등의 요건을 충족하면 사전청약이 가능하다.

3기 신도시를 노린다면 특별공급 외에도 해당지역 거주자에게 우선공급하는 제도도 눈 여겨 볼 필요가 있다. 대규모 택지개발지구에서는 아파트를 짓는 지역 거주자에게 물량의 30%를 우선공급하기 때문에 절대적으로 유리하다. 해당지역 우선공급에서 낙첨되더라도 경기도 20%, 수도권 50%에 기회가 또 있다.

특히 이번 청약에서 지역 의무 거주기간의 기준이 본청약 시점이라는 점을 고려하면 택지지구의 전체 공급규모나 지역의 청약대기자, 자신의 저축총액 등을 파악해 지금이라도 전략적으로 거주지를 옮기는 방법도 생각해볼 수 있다.

유의점도 있다. 사전청약은 내 집 마련을 미리 해 둔다는 개념이지만 본청약을 해야 구체적인 입주시기를 알 수 있기 때문에 당장의 주거지 문제를 해결하긴 어렵다. 과거 2009년 이후 보금자리주택 공급 당시 사전청약 후 정권이 바뀌고 부동산 시장이 위축되면서 본청약이 늦어져 입주하기까지 적지 않은 시간이 걸렸다는 점을 참고해야 한다. 

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