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2021년에는 양도소득세에도 큰 변화가 일어난다. 때문에 다주택자라면 매도 전 세금 계산을 통한 비교가 필수다. 과연 양도소득세가 어떻게 변경되고, 이것이 내 집 마련을 하려는 실수요자들에게 어떤 영향을 줄지 알아보자.

▣ 양도소득세 란?

양도소득세는 부동산이나 분양권 같은 재산의 소유권을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금이다. 취득할 때 들어간 비용 대비 차익이 없다면 내지 않아도 되는 세금이지만, 그렇더라도 반드시 신고는 해야 한다.

양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 하면 되고, 확정신고는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 중 하면 된다. 

집값 상승기를 맞아 단기 시세 차익을 노리는 투자수요가 늘어나자, 정부는 단기 보유자와 다주택자의 세부담을 강화하는 법 개정을 추진했다.

그렇다면 2021년부터 변경되는 양도소득세 내용을 하나씩 짚어보자.

▣ 2021년부터 바뀌는 양도소득세

1. 소득세 최고세율 조정(소득법 55조1항)

내년 1월 1일부터는 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 상향 조정된다. 양도소득세는 과세표준 구간별로 6~42%의 기본세율이 적용되는데, 내년부터는 과세표준 "10억원 초과" 구간이 신설되면서 세율이 높아진다.

2. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가(소득법 95조)

내년 1월 1일부터는 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 공제율 요건이 추가된다.

장기보유특별공제란 3년 이상 장기 보유한 토지 또는 건물을 양도할 때, 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 것을 뜻하는데, 오래 보유할수록 당연히 공제율이 높아진다. 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 10년 넘게 보유할 경우, 최고 80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

하지만 내년부터는 보유와 거주기간별 공제율이 구분 적용되기 때문에 1주택자가 단지 주택을 오래 보유했다고 해서 최고 공제율을 적용 받을 수 없다.

예를 들어 1주택자가 10년 보유한 고가주택을 매도하는 경우, 올해는 2년만 거주하고 매도할 때 80% 공제를 받지만, 내년에는 거주기간 공제율이 8%만 적용되기 때문에 전체 공제율은 48%로 낮아진다. 반면 10년동안 거주하면서 보유해 온 실수요라면, 내년에 집을 팔 때 80% 공제율을 적용 받는다. 따라서 거주기간이 짧은 주택을 양도한다면, 연내 양도하는 것이 세 부담을 줄일 수 있는 방안이다.

3. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 인상 및 주택 수 계산 시 분양권 포함 (소득법 89, 104조)

내년 6월 1일부터 조정대상지역의 다주택자가 주택을 양도할 경우, 중과세율이 현행보다 10%p씩 인상된다. 2주택세대는 20%p, 3주택 이상 세대는 30%p 중과되면서 최고 세율이 75%로 높아진다. 6월 이후 세부담이 커지는 만큼 6월 전 다주택자들의 급매물이 시장에 상당히 풀릴 것으로 예상되는데, 실수요자라면 이 시기를 내 집 마련의 기회로 보는 것도 좋다.

또한 내년 1월부터 주택 양도할 때, 분양권도 주택수에 포함된다. 현행 양도세제 상 주택수를 계산할 때, 조합원 입주권은 포함되지만 일반 분양권은 포함되지 않았다. 정부는 대출, 청약제도에서 분양권을 주택수에 포함하고 있는 것을 감안해 양도세 계산시에도 포함했다고 설명했다. 다만 주택 한 채, 분양권 한 개를 소유한 일시적 2주택 등 예외사항에 대해서는 시행령에 따로 규정하겠다고 밝혔다.

4. 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세율 인상 (소득법 104조)

마지막으로 내년 6월 1일 이후 양도하는 경우, 2년 미만 단기 보유한 주택의 양도소득세율이 인상된다. 기존에 주택 및 입주권을 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도할 때는 6-42% 기본세율이 적용됐는데 내년부터는 60%로 일괄 중과된다.

▣ 법인을 통한 조세회피를 방지하기 위한 조치 실시 예정

내년 1월 1일 이후 법인이 양도하는 주택과 입주권, 분양권에 대해서는 기존 10-25%의 법인세율에 20%가 추가로 중과된다.

투기수요 근절, 실수요자 보호라는 기본원칙 아래 투기수요의 세부담이 강화되는 분위기다. 내년에 변경되는 양도세는 적용시점이 각기 다르기 때문에, 주택을 팔려는 분들은 미리 양도 시점에 따른 세금을 계산해봐야 하며 특히 세율이 내년 6월을 기점으로 크게 인상된다는 점을 꼭 명심하고 자산계획을 세우길 바란다.

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