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무주택서민들의 내 집 마련을 위해 마련된 특별공급제도.

특별공급제도는 다자녀가구나 신혼부부, 국가유공자, 노부모 부양자 등

정책적 배려가 필요한 사회계층들에게 주택을 공급할 목적으로 만들어졌습니다.

하지만, 특별공급의 종류가 너무 많은 데다가 너무 복잡하고 어려워 일반인들의 접근이 쉽지 않았던 것도 사실입니다.

결국, 특별공급 신청을 포기하거나 청약하더라도 부적격자로 판명되는 사례도 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

자신에게 맞는 특별공급 방식을 선정하기도 어렵습니다. 특별공급은 당첨횟수를 1세대당 평생 1회로 제한됩니다.

또 당첨자발표일이 동일한 주택 전체에 대해선 1세대당 1인, 1인 1건 청약을 원칙으로 하고 있습니다.

제공되는 기회가 많지 않으므로 자신에게 맞는 특별공급 청약전략을 수립하고 더욱 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

신혼부부 사이에선 신혼부부특별공급과 생애최초특별공급을 두고 고민하는 경우가 많은데요.

청약자격요건은 비슷한 면이 많지만 당첨자 선정방식 등에선 큰 차이를 보이기 때문이죠.

1. 신혼부부 특별공급

일단 신혼부부들이 가장 많이 몰리는 신혼부부 특별공급에 대해 언급해보겠습니다.

신혼부부 특별공급은 주택건설 사업주체가 전용면적 85㎡이하 주택을 건설해 공급할 때,

신혼부부(일정 자격요건 필요)에게 우선적으로 주택을 공급해주는 제도입니다.

사업주체는 주택건설 공급량의 18%를 신혼부부 특별공급으로 제공(민영주택 기준)해야 합니다.

7개(기관추천, 다자녀, 노부모 등)의 특별공급 방식 중 가장 많은 비중을 차지하죠.

신혼부부들은 일반분양에선 대체적으로 가점이 낮아 당첨가능성이 적은 만큼

신혼부부 특별공급에 기회를 엿보는 것이 가장 좋은데요.

자격요건은 까다롭지 않습니다. 입주자 모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부가 특별공급 대상에 포함됩니다.

또 혼인신고일 이후 계속하여 주택을 보유하고 있지 않아야 하며 소득수준 및 자산기준도 충족해야 합니다.

소득수준이 낮을수록 당첨확률은 올라갑니다.

기준소득에 해당하는 신청자에게 배정물량의 50%를 가장 우선적으로 배당합니다.

이후, 상위소득 요건을 갖춘 자에게 20%의 물량이 배정됩니다.

소득기준은 초과하나 자산기준을 만족하는 추첨제 신청자와 소득우선공급의 입주자로 선정되지 않은 자들이

나머지 30%를 두고 추첨제 방식으로 경쟁하게 됩니다.

우선공급 신청자는 우선공급에서 고배를 마셔도 일반공급과 추첨제에서 다시 한번 후순위자와 경쟁할 수 있습니다.

모두 3번의 기회가 있는 셈이죠. 반면, 추첨제 신청자에게는 단 한 번의 기회가 제공되며

이마저도 우선공급과 일반공급에서 탈락한 자들과 함께 경쟁을 해야 합니다.

우선공급과 일반공급 방식 내에서도 1·2순위로 나눠집니다.

1순위는 미성년 자녀가 있으면 자격요건을 충족합니다.

2순위는 당연히 미성년 자녀가 없는 경우가 되겠네요.

동일 순위 내에서 경쟁하게 된다면 해당 주택건설지역 거주자가 가장 우선하게 됩니다.

그래도 우열을 가라지 못한다면 미성년 자녀 수가 많은 자에게 당첨 기회가 돌아갑니다.

미성년 자녀 수마저 같다면 추첨방식으로 이뤄지구요.

아직 미성년 자녀가 없는 신혼부부들은 주요분양단지 신청 시
신혼부부특별공급보다 생애최초특별공급을 고려해보는 것도 나쁘지 않습니다.
또 혼인신고 이후 7년을 경과했거나 소득이 조금 높다고 판단된다면 생애최초특별공급이 유리할 수도 있습니다.


2. 생애최초 특별공급

생애최초특별공급은 무주택자의 주거 안정 지원을 위해 85㎡ 이하 주택을 우선적으로 무주택자들에게 공급하는 제도입니다.

공급물량이 건설량의 9%(공공택지: 19%)로 적은 점이 다소 아쉽습니다.

자격요건도 신혼부부특별공급에 비해 조금 더 까다롭습니다.

생전 처음으로 주택을 구매하고자 하는 자들에게 우선적으로 기회가 제공됩니다.

또 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 합니다.

세대구성원 모두 주택을 보유하고 있지 않아야 하며 청약자는 일반공급 1순위 요건도 충족해야 합니다.

또 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 합니다.

지속적으로 5년간 소득세를 납부할 필요는 없으며 모두 합쳐 5년을 충족하면 됩니다.

만약 아르바이트를 2016년(2개월)과 2018년(1년)에 진행하고 소득세 모두 납부를 했다면 2년으로 봅니다.

이후 직장생활 3년을 했다면 5년간 소득세를 납부한 것으로 인정해주죠.

소득세 납부 의무자이지만 소득공제나 세액공제, 세액감면 등으로 실질적으로 세금을 납부하지 않을 때도 있습니다.

이 경우에도 세금을 납부한 것으로 간주하게 됩니다.

생애최초특별공급도 신혼부부특별공급과 마찬가지로 월평균 소득 기준에 따라 공급방식이 달라집니다.

우선공급과 일반공급, 추첨제의 비중도 모두 비슷합니다.

다만, 다른 점이 있다면 소득수준 기준이 신혼부부특별공급보다 조금 높습니다.

실제, 신혼부부 특공의 우선공급 기준은 100% 이하(신혼부부 모두 소득 있으면 100%~120%)입니다.

반면, 생애최초특공은 130%이하죠. 최고 30%가량의 갭(GAP)이 생깁니다.

또, 신혼부부특공과 달리 우선공급과 일반공급까지 추첨제 방식으로 당첨자를 선정하게 됩니다.

같은 소득에서 경쟁이 있는 경우엔 해당 주택건설지역 거주자가 우선하지만 미성년 자녀 수는 살펴보지 않습니다.

예외적으로 혼인 중이 아니거나 미혼인 자녀가 있는 '1인 가구'도 추첨제(30%) 자격으로만 신청이 가능합니다.

단, '1인 가구' 중 '단독세대가 아닌 자'는 전 주택형에 청약 가능하나,

'단독세대인 자'는 전용면적 60㎡ 이하 주택형에 한하여 청약할 수 있습니다.

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