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최근 들어 내 집 마련을 놓고 고민하는 실수요자들이 적지 않다.

현 부동산 시장을 살펴보면 거침없이 상승하던 집값은 보합세를 보이고 몇 년간 꿈쩍 않던 금리는 오르는 상황이다. 여기에 새 정부 출범으로 인한 부동산 규제 완화 시그널을 보내고 있으며 대출 규제도 풀어준다는 소식이 있다.

이처럼 몇 달 사이 부동산 시장을 감싸는 공기가 달라진 까닭에 내 집 마련을 염두에 둔 사람이라면 고민이 더욱 깊어질 수밖에 없다.

 

다시 말해 내 집 마련이 실거주뿐만 아니라 자산증식의 개념으로 자리 잡은 만큼 앞으로 집값 방향이 거래를 결정하는데 중요한 요소가 되고 있는 것이다.

 

집값 상승, 하락 요인 공존하는 부동산 시장

이처럼 부동산 시장의 움직임을 결정하는 조건들이 한 방향에 있지 않다는 점에서 집값 전망을 더욱 어렵게 하고 있다.

먼저 새 정부가 약속한 부동산 정책도 상승과 하락 요인이 공존하고 있다. 

지난달 30일 중산·서민층을 위한 민생안정대책을 제시했는데, 여기서 ‘재산세·종부세 부담 완화’,  ‘다주택자 취득세·양도세 중과 배제’, ‘생애 최초 주택 구입자 한정 주택담보대출비율(LTV) 완화’ 및 총부채 원리금 상환비율(DSR)에 장래 소득 반영 등의 내용이 담겼다.

아직 구체화되지 않았지만 대선 당시 공약사항으로 있었던 정비 사업 규제 완화도 집값에 영향을 줄 변수로 작용할 수 있다. 

도심 공급량 증가를 위해 정비 사업, 1기 신도시 규제 완화가 본격화되면 수요가 풍부한 서울 도심, 신도시 집값이 상승할 수 있다.

하지만 금리 상승기와 다주택자의 양도세 중과 배제가 집값 상승의 브레이크가 될 수 있어 보인다. 수년간 지속된 저성장·저금리 시대를 접고 대출금리가 오르면서 거래에 뛰어들기보다는 시기를 놓고 고민하는 양상으로 벌어지면 거래량 감소와 집값 하방 압력의 요인이 될 수 있어서다.

 

실제 한국은행 금융통화위원회는 지난달 26일 기준금리를 1.5%에서 1.75%로 0.25% 포인트 인상했다. 기준금리는 지난해 8월 이후 5차례에 걸쳐 1.25% 포인트 인상되어 대출금리도 빠르게 오르는 상황이다.

금리가 오르면 매달 갚아야 할 돈도 늘어나기 때문에 대출 규제가 완화된다 하더라도 적극적으로 대출을 일으켜 내 집 마련에 뛰어들기 쉬운 환경은 아니라는 이야기이다.

또 3기 신도시 본청약이 올해부터 하나, 둘씩 나오기 시작하고 서울을 제외한 곳의 공급도 이어지고 있다는 점도 약세의 조건이 갖춰지고 있다. 

한시적이긴 하지만 다주택자 양도세 중과 배제 조건도 ‘똘똘한 한 채’를 제외하고 외곽지역의 매물 출현을 돕는 역할을 할 것으로 보인다.

이처럼 부동산 시장 혼돈의 시대에서 내 집 마련은 보수적으로 해야 한다는 시각이 많다. 무리하게 빚을 내어 내 집 마련을 한다면 이자 부담이 크게 작용하기 때문이다.

다만 무주택자라면 올해가 기회가 될 수 있다는 시선도 있다. 분양시장의 열기가 전만 못하고 시장에 매물이 많이 나와 선택의 폭이 전보다는 커질 수 있어서다.

 

금리상승기, 내 집 마련 방법은?

따라서 내 집 마련을 결심했다면 보수적인 방법으로 접근하는 것이 좋다.

예를 들어 3기 신도시 등 공공택지와 분양가상한제 적용을 받는 곳의 아파트에 꾸준히 관심을 가질 필요가 있다. 아파트 건축비가 크게 오르고 있는 상황이어서 공공택지와 분양가상한제 적용을 받는 분양 단지에 안전마진을 확보할 수 있다.

또 금리 상승기 내 집 마련 방법 중 하나로 이자 부담을 줄이는 것이다. 향후 추가 금리 인상 가능성을 대비해 상품별 조건을 꼼꼼히 따져 선택하고 대출 계획을 보수적으로 세워야 한다.

내 집 마련을 한다면 먼저 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지 상품을 최대한 활용해야 한다. 정책 상품들은 일반적으로 시중 은행 대출 상품보다 상대적으로 금리가 낮고 금리 인상 폭이나 반영 속도도 더딘 편이다.

한국주택금융공사의 모기지 상품으로는 보금자리론과 적격대출이 있다. 

이 중 보금자리론은 부부합산 연 소득이 7,000만 원~1억 원 이하인 무주택·1주택자(기존주택 처분기한 있음)가 6억원 이하 주택을 담보로 최대 3억6,000만원(다자녀 최대 4억원)을 빌릴 수 있다. 

한국주택금융공사 보금자리론 금리(6월 1일 기준)

고정금리로 6월 1일 기준 연 4.25~4.60%이며 한 부모 가구 · 장애인 가구 · 다문화 가구 · 다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼가구(0.2%p) 금리우대가 가능하다. (우대금리 중 택 2, 최대 0.8%p를 한도로 중복 적용 가능)

주택도시기금의 내 집 마련 디딤돌대출도 있다. 적용 금리가 낮은 만큼 문턱이 다소 높다. 디딤돌대출은 고정금리나 5년 단위 변동금리로 대출을 받을 수 있는 상품이다. 금리는 10~30년인 만기 기간과 소득 수준에 따라 2.15%~3.00% 사이에서 적용된다.

신청자 조건은 부부합산 연 소득이 6,000만 원 이하, 별도의 자산 조건도 충족해야 한다. 단, 신혼부부, 자녀가 2명 이상인 부부, 생애 첫 주택 구입자인 경우 부부 합산 소득 7,000만 원까지 자격을 부여한다.

또 주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 5억원 이하인 주택에 한 한다.

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