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서울 집값, 견고한 상승세

서울 아파트 매매 0.12%↑, 전세 0.08%↑

거래량 줄었지만 매물 부족으로 "신고가 경신"

금리 인상과 가계 대출 축소, 정부의 신규택지 14만호 공급 계획에도 서울과 수도권 집값은 견고한 상승세를 이어갔다. 가격 부담감에 수요층 일부가 관망세로 돌아선 분위기지만 상승 흐름에 큰 영향을 미치지 못했다. 주간 매매가격 변동률이 0.10% 수준에서 움직이면 강세장으로 분류할 수 있는데, 서울은 지난 5월부터 4개월 이상 이런 흐름이 유지되고 있다. 특히 과거와 달리 특정 물건이 거래되고 나면 새로운 매물이 나오지 않는 매물 잠김이 점점 더 심화되고 있다. 이런 현상이 매매시장과 전세시장에 공통적으로 나타나면서 매도자 우위 현상과 신고가 경신 흐름이 계속됐다.

부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트값은 전주 대비 소폭(0.01%p) 높아진 0.12% 올랐다. 재건축아파트가 사업추진 기대감에 0.16%의 다소 높은 변동률을 나타냈고, 일반아파트는 0.12% 상승했다. 이밖에 경기ㆍ인천은 0.09%, 신도시는 0.06% 올랐다. 

전세시장은 가을 이사철에 본격 진입하며 수요 유입에 따른 매물 부족이 이어졌다. 서울이 0.08% 상승했고, 경기ㆍ인천이 0.09%, 신도시가 0.04% 올랐다. 

[매매]

서울은 중저가 아파트가 밀집한 노도강(노원, 도봉, 강북), 금관구(금천, 관악, 구로) 지역에서 "앞서거니 뒤서거니"하며 선두 싸움이 치열하다. 이번 주는 △구로(0.28%) △노원(0.25%) △강북(0.24%) △관악(0.23%) △강서(0.22%) △도봉(0.22%) △강남(0.19%) △강동(0.18%) △광진(0.18%) 순으로 올랐다. 구로는 수요층이 원하는 가격대의 물건이 소진되고, 상대적으로 높은 호가의 물건만 남아있다. 구로동 신구로현대, 천왕동 천왕이펜하우스1단지, 개봉동 개봉한진 등이 650만원-2,000만원 상승했다. 노원은 거래 가능한 물건이 없어 수요자 연결이 어렵다는 분위기다. 상계동 상계주공3단지, 보람, 중계동 경남아너스빌 등이 500만원-2,000만원 올랐다. 재건축아파트는 서울시의 정비사업 규제완화 기대감에 강남구 압구정동, 개포동, 대치동, 도곡동 일대의 노후아파트를 중심으로 2,500만원-1억원 상승했다.

신도시도 상대적으로 덜 오른 지역들의 상승이 두드러졌다. 또한 최근 정부가 의왕ㆍ군포ㆍ안산 일대에서의 신도시 조성계획을 발표한 이후 군포에 위치한 산본(0.17%)의 오름폭이 커지는 분위기다. 그 외에 신도시는 △중동(0.17%) △평촌(0.14%) △일산(0.10%) △동탄(0.06%) △분당(0.04%) 순으로 올랐다. 산본은 산본동 한라주공4단지, 세종주공6단지, 금정동 목화한성 등이 500만원-1,000만원 상승했다. 중동은 중동 한라주공3단지, 상동 반달극동 등이 1,000만원-1,750만원 올랐다. 평촌은 비산동 관악성원, 관양동 공작부영, 평촌동 초원세경 등이 250만원-500만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △부천(0.18%) △시흥(0.18%) △남양주(0.17%) △수원(0.17%) △김포(0.14%) △성남(0.13%) 순으로 올랐다. 3기신도시 개발계획에 포함된 지역과 GTX, 신분당선 교통호재 지역, 구도심 재개발 이슈 등이 복합적으로 시세에 영향을 미쳤다. 부천은 오정동 오정생활휴먼시아, 약대동 부천아이파크 등이 250만원-1,000만원 상승했다. 시흥은 은행동 은계센트럴타운, 하상동 연꽃마을대우삼호, 정왕동 주공5단지 등이 250만원-1,000만원 올랐다.

[전세]

서울 전세시장은 △노원(0.20%) △관악(0.19%) △구로(0.17%) △용산(0.17%) △강동(0.16%) △영등포(0.16%) △강북(0.14%) △강서(0.14%) 순으로 올랐다. 노원은 상계동 은빛1단지, 중계동 청구3차, 삼성 등이 500만원-3,000만원 상승했다. 관악은 봉천동 관악푸르지오, 신림동 삼성산주공3단지 등이 500만원-1,000만원 올랐다. 구로는 구로동 신구로현대, 신도림동 신도림7차e편한세상, 개봉동 현대1단지 등이 500만원-2,500만원 상승했다.

신도시는 △산본(0.17%) △평촌(0.09%) △일산(0.07%) △위례(0.07%) △중동(0.03%) △김포한강(0.02%) 순으로 올랐다. 산본은 산본동 주몽마을대림, 계룡삼환, 가야5단지주공1차, 한라주공4단지 등이 250만원-1,000만원 상승했다. 평촌은 평촌동 초원세경, 관양동 공작부영이 500만원-1,000만원 올랐다. 일산은 주엽동 문촌2단지라이프와 강선17단지동성이 1,000만원-1,500만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △부천(0.19%) △시흥(0.19%) △성남(0.18%) △남양주(0.16%) △인천(0.15%) △김포(0.12%) △의정부(0.09%) △양주(0.09%) △화성(0.09%) △오산(0.08%) 순으로 올랐다. 부천은 소사본동 주공뜨란채4단지, 상동 이데아폴리스 등이 500만원-1,000만원 상승했다. 시흥은 정왕동 시흥배곧한신더휴플러스, 하상동 금호타운 등이 500만원 올랐다.

수급 문제에서 기인한 서울과 수도권 일대의 집값 상승 흐름이 꺾일 기미가 보이지 않는다. 정부와 서울시가 정비사업과 택지개발 등을 통한 주택 공급 확대 방안을 지속적으로 발표하고 있지만, 실제 공급까지의 시차가 상당해 당장의 효과는 제한적이기 때문이다. 또한 한국은행의 추가적인 금리 인상 가능성과 정부의 가계대출 관리 강화 조치 등으로 인해 내 집 마련 수요층들의 조급함이 더 커지는 분위기도 감지된다. 그 동안 대출과 세금 등을 통한 여러 가지 수요 억제 대책들이 발표됐지만 수요층이 규제에 대한 내성이 생겼고, 강화되는 규제를 앞두고는 "하루라도 빨리 사자"는 매수심리가 강해졌기 때문이다. 가을 이사철에 본격 진입한 상황에서 전세가격이 동반 상승하는 만큼 당분간 전세시장에서 매매시장으로 이동하는 움직임이 커질 것으로 예상된다.

금리 상승기… 집사야 할까? 기다려야 할까?

지금 내 집 마련을 해야 할까? 아니면 좀 더 기다려야 하나? 최근 이 같은 고민을 하는 사람들이 적지 않아 보인다. 은행권의 잇따른 대출 제한과 사전청약 물량 확대, 금리 인상에도 불구하고 수도권을 중심으로 오름세가 이어지고 있기 때문이다. 오히려 추가 기준금리 인상 예고에도 상승세는 견고한 모습이다. 일부 전문가들은 연내 기준금리 추가 인상 정도만으로 당장에 집값이 쉽게 꺾이긴 어렵다고 전망하기도 한다. 이런 상황에서 내 집 마련을 한다면 어떤 전략을 세워야 할까?  

당연한 이야기이겠지만, 청약통장 납입액이 높거나 특별공급 배점이 높다면 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다. 특히, 사전청약 물량의 경우 당초 예정된 물량보다 10만1,000호가 더 늘어 총 16만3,000호가 사전청약을 통해 공급된다. 그만큼 사전청약의 기회가 늘어나는 셈이다. 아울러 3기 신도시 등에서 공급되는 아파트의 경우 주변 시세의 60~80% 수준에서 공급될 예정이어서 내 집 마련 비용도 크게 낮출 수 있다. 

최근 한국토지주택공사(LH)가 1차 사전청약 일반공급의 당첨 커트라인을 분석한 결과 평균 납입금액이 1,945만원을 기록했다. 다자녀 특별공급은 당첨 커트라인이 75~85점 정도였다. 다자녀 특별공급은 경쟁이 발생하면 배점(100점 만점)에 따라 당첨자가 결정된다. 신혼부부 특별공급(가점 13점 만점)의 경우 인기지역은 10점이 넘어야 당첨 안정권에 들어갈 것으로 예상되고 있다. 하지만 인기지역의 경우 납입금액과 당첨 가능 배점이 이보다 좀 더 높아질 수 있어 청약 시 고려해야한다.      

이르면 11월부터 1인 가구와 자녀가 없는 신혼부부, 소득이 높은 맞벌이부부도 특별공급을 통해 내 집 마련이 가능해진다. 따라서 대상자들은 이를 적극 활용해 보는 것도 좋다. 민간분양 물량 가운데 신혼부부ㆍ생애최초 특별공급의 30%를 추첨을 통해 공급되는데, 개편안을 구체적으로 살펴보면 생애최초 특별공급 물량의 30%에 대해 소득 수준과 상관없이 1인 가구도 지원할 수 있도록 당첨 기회를 확대했고 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 새로 도입되어 자녀가 없는 신혼부부도 신청이 가능해졌다. 그간 청약 ‘사각지대’로 지적돼 온 청년층 특별공급 제도를 보완해 당첨 기회를 확대한 것으로 볼 수 있다.  

한편, 청약제도가 무주택자 중심으로 개편되다 보니 가점은 낮은 사람은 사실상 청약을 통해 내 집 마련을 하기가 쉽지 않다. 아울러 신규 분양 아파트에 관심이 높아지면서 인기 단지는 가점이 60점 후반은 돼야 안정권에 들 수 있어 진입장벽 또한 높아졌다. 기존 아파트값도 크게 올라 매입 부담도 만만치 않은 상황이다. 가점이 낮은 수요자의 경우 아파트 분양권을 매입을 고려할 수 있지만 분양권 전매제도 강화로 이마저도 여의치 않은 상황이다. 이 경우 새 아파트를 입주할 수 있는 방법으로 재개발 지역의 아파트 입주권을 매입하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 재개발 사업이 추진되고 있는 다세대주택을 매입할 경우 재건축 추진 단지나 기존 아파트에 비해 초기 투자금이 적게 드는 장점이 있다. 다만, 재개발 투자는 추진 절차가 복잡해 단기 투자에 따른 위험부담이 큰 만큼 사업 추진속도나 조합의 내부 사정 등을 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있다.  

3기 신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선 등이 본격화하면서 경기 남부와 북부, 인천 지역이 지속적으로 주목받고 있다. 올해 아파트값도 경기, 인천 중저가 단지와 GTX 라인 등 교통 및 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격이 크게 올랐고 매수세도 꾸준히 유입되고 있는 상황이다. 최근 GTX 호재로 집값이 크게 오른 동두천 일부 지역은 조정대상지역으로 지정되기도 했다. GTX(Great Train eXpress.광역급행철도)는 수도권 외곽에서 서울 도심을 30분만에 주파해 출퇴근과 이동시간이 획기적으로 줄어든다. 때문에 수도권 인구의 77%가 직간접적인 혜택을 볼 거라는 분석도 있다. 그래서 "꿈의 수도권 교통수단"으로 불리기도 한다. 그만큼 개통에 따른 파급력이 적지 않을 것으로 예상되고 있다. 다만, 대규모 교통망 사업은 추진 계획이 발표되더라도 지연 가능성이 높고 착공을 하더라도 예산 삭감 등으로 공사 기간이 늘어나는 사례가 흔해 긴호흡으로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다. 

※ 해당 칼럼은 2021년 9월 20일 매일경제신문에 기고한 내용입니다.

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