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수도권 아파트 시장에 ‘리모델링’ 훈풍이 불고 있다.
노후 아파트 단지에서는 재건축 규제 및 사업성 저하로 리모델링 사업이 또 다른 선택지가 되고 있다. 

특히 건설 기술 발달과 대형 건설사의 리모델링 사업 진출 등의 이유로 과거와 달리 리모델링에 대한 인식이 변했고
실제로 사업에 속도를 내는 아파트가 늘어나고 있어 리모델링 시장은 최근 새로운 전환점을 맞이하고 있다. 

업계 관계자는 리모델링 시장이 갈수록 커질 것이라 예상한다.
1기 신도시를 비롯해 도심 내 노후화된 고층 아파트가 늘어나고
재건축 규제의 벽이 높은 상황에서 리모델링이 대안이 될 수 있기 때문이다. 

한국건설산업연구원이 지난해 발간한 자료에서 건축물 유지·보수 및 건축물 리모델링 시장을 통합한 전체 시장은
2020년 30조원 수준에서 2025년 37조원, 2030년에는 44조원 규모로 성장할 것으로 내다보기도 했다. 

노후단지 증가. 대형 건설사 참여 ‘쑥쑥 커지는 리모델링 사업’

과거 부동산 시장을 보면 아파트 가격 급등 시 재건축 규제가 강화되고,
그에 따라 리모델링 시장이 반사이익을 받아왔다.
아파트 값은 오르는데 재건축 규제로 신축 공급이 막혀 새 아파트가 귀해지면서 가격이 더 상승하니
리모델링 사업이 빠르게 속도를 낼 수 있기 때문이다.

<자료출처: 성남시청 리모델링 참고자료>

다만 과거와 다른 점이 있다면 리모델링에 대한 인식 변화이다. 
많지는 않지만 리모델링을 성공적으로 완료한 사례가 나오고 있고, 
2014년 주택법 개정으로 늘어나는 가구를 (기존보다 최대15%) 일반 분양할 수 있도록 했다. 
여기에 대형 건설사들이 사업 수주를 위해 경쟁하면서 건축 기술이 발전하는 등 이전과는 다른 평면, 외형개선 등이 나타나고 있다.

 ■ 리모델링 사업 완료한 서울 주요 아파트 단지

최근 정비사업 시장의 트렌드 역시 ‘리모델링’이다. 
소규모 단지 위주로 관심을 갖던 리모델링 사업에 대단지 아파트가 관심을 보이고 있고
입주한 지 30년이 되어가는 1기 신도시 아파트에서도 리모델링 움직임이 포착되고 있다.

서울에서는 개포동 개포우성9차가 리모델링 사업 막바지에 있다. 
오는 11월 준공 예정인 이 단지는 2014년 준공된 래미안 청담 로이뷰 이후 오랜만에 선보이는 리모델링 아파트이다.
전용 84㎡ 면적은 전용 106~108㎡ 크기로 넓어지고 지하주차장도 지하 1층에서 지하 3층까지 확장된다.

이외에도 강남권에서는 강남구 개포동 대치2단지가 화제이다. 
현재 추진 과정에 있는 아파트 리모델링 사업지 중 최대 규모이며, 
1992년 준공된 이 아파트는 지하 1층~지상 15층 11개 동 전용 33~·49㎡의 1,753가구로 수직 증축을 계획하고 있다.
또 서초구 잠원동 잠원동아(2002년입주, 991가구)는 지난 6월 리모델링 조합 설립을 위한 신청서를 서초구에 제출했고
강남구 대치동 대치현대(1999년입주, 630가구) 리모델링 조합이 7월 초 설립 인가를 받았다. 

경기도에서는 1기 신도시가 리모델링의 중심에 있다. 
지난 2월 말 성남시 분당구 정자동 한솔마을5단지(1994년입주,1156가구)가 리모델링 사업 계획 승인을 받으면서 리모델링에 대한 관심을 끌어올렸다.

또 구미동 ‘무지개마을 4단지(563가구)’는 리모델링 사업승인을 받았고
정자동 ‘느티마을 3·4단지’(1994년입주,770.1006가구) 리모델링 사업은 지난 7월 성남시 건축통합위원회의 건축통합 심의를 통과했다.
증축 방식을 기존 ‘수직’에서 ‘수평, 별동’으로 바꿔 속도를 내고 있다.

한편 최근에는 국내 대표 건설사인 삼성물산이 오랜만에 리모델링 사업을 수주해 눈길을 끌고 있다.
삼성물산이 시공사인 고덕아남 리모델링은 서울 강동구 양재대로 1706 일대에
기존 807가구 규모의 아파트를 지하 6층~지상 23층 규모 아파트 9개동, 887가구 단지로 리모델링하는 사업이다. 

독창적인 외관 디자인, 스카이라운지 등 커뮤니티 특화, 단위세대 평면 특화, 인테리어 고급화, 조경 특화 등
차별화된 상품 제안을 통해 고덕아남 조합원들의 지지를 받았다.

삼성물산은 ‘래미안 라클레프(La Clef)’를 고덕아남 리모델링의 새로운 단지명으로 제안했다. 

래미안 라클레프는 불어 정관사 'La'와 주요 요충지를 의미하는 'Clef'를 더해 만들어진 단지명으로,
소수에게만 허락된 독립적인 공간에서 예술 같은 삶을 누리는 주거단지를 의미한다.

<고덕아남 리모델링 조감도>

꽉 막힌 재건축, 리모델링이 대안? 리모델링 특장점은?

노후 단지에서 새 아파트로 변신할 수 있는 방법은 재건축과 리모델링으로 나뉘는데,

재건축은 아파트를 완전히 부수고 새로 짓는 것에 반해 리모델링은 기존 아파트의 뼈대는 남기고 면적을 늘리거나 층수를 올려서 주택 수를 늘리는 방식으로 진행한다.

조합 입장에서는 연식이 된 아파트를 완전히 부수고 새롭게 태어나는 방향을 선호하지만 

재건축은 넘어야할 산이 많다. 일단 준공 이후 30년이 넘어야 하고
노후, 불량 정도를 살피는 안전진단의 관문이 까다롭게 진행된다.
재건축은 A~E등급 중 최하 수준인 D나 E등급을 받아야 하는 반면
리모델링은 C등급 이상(수직 증축은 B등급 이상)이면 추진할 수 있다.

리모델링은 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준 조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우,
건축 기준을 완화하여 적용할 수 있으며 재건축에 적용되는 초과이익환수제도, 기부채납, 임대주택 의무비율 등을 피할 수 있는 것도 메리트이다.
또 건설기간이 짧고 사업 진행 속도 역시 리모델링이 재건축에 비해서 빠른 편이다.

■ 리모델링과 재건축 비교

<자료: 성남시청 홈페이지>

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