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3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까?

3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 2021년 하반기부터 2022년까지 공급될 사전 청약 공공분양물량은 6만 2천 가구에 달한다. 그러면 3기 신도시 등 사전 청약이 본격화되면 수도권 집값이 안정될까? 한 번 알아보도록 하자. 

우선 3기 신도시는 수도권 무주택자를 위한 신도시라는 태생적인 한계를 안고 있다. 공급물량의 90% 이상은 무주택자가 당첨될 가능성이 높다. 이는 기반시설, 상권, 학군 등 생활 인프라가 구축되는 데 마이너스 요인이 될 가능성이 높다. 

3기 신도시 등 수도권 공공택지는 민영주택이 30% 이상 넘기 힘들 것이다. 나머지 70% 이상은 공공임대, 공공분양 등 공공물량이 될 것이다. 민영주택도 전용면적 85m2 이하는 무조건 100% 가점제다. 즉 유주택자는 당첨기회가 없다는 것이다. 85m2 초과는 1주택자가 당첨될 수 있는 추첨제 물량이 50% 이상 배정된다. 하지만 지자체장이 얼마든지 줄일 수 있다. 또 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선공급된다. 나머지 25%는 처분조건부 각서를 쓴 1주택자가 75% 추첨제에서 떨어진 무주택자와 경쟁해 당첨될 수 있지만 당첨 가능성은 낮다. 

3기 신도시의 선호도가 낮아지는 데는 1, 2기 신도시 학습효과도 크다. 과거 분당, 판교, 위례 등 신축으로 갈아탄 사람보다 서울 도심 핵심입지에서 구축이라도 재건축을 기대하고 투자한 사람이 결과적으로 훨씬 자본차익이 컸기 때문이다. 또 신도시로 가지 않고 서울 도심에 위치한 재개발 입주권 또는 재개발 신축으로 갈아탄 사람의 자본차익이 컸기 때문이다. 

사실상 무주택자만 입주할 수 있는 3기 신도시는 서울의 대체 신도시가 되기 힘들다. 인천·경기의 대체 신도시일 뿐이다. 입지 가치로 봐도 서울권 정비사업보다 입지 열위에 있다. 또 신도시 간 경쟁에서도 분당, 판교, 위례, 광교보다 열위다. 최소한 3기 신도시 시범단지가 입주하고 10년이 지날 때까지는 그럴 것이다. 

분당의 경우 2022년부터 집중적으로 재건축 연한이 도래한다. 분당은 주거 인프라가 뛰어나고 강남구로의 접근성이 좋은 서울권이자 동남권 재건축단지(또는 리모델링단지)다. 다시 말해 강남 3구에 진입하기 힘든 인강남 대기 수요자가 매수할 가치가 있는 "대체재"다. 예를 들어 인강남 나홀로 아파트 20평형대 구축에 사느니 분당 중대형 구축을 매수하고 재건축 또는 리모델링을 기다리는 것이다. 

따라서 3기 신도시는 비서울권과 서울권 일부 무주택자 중심으로 관심을 받을 것으로 보인다. 고양, 하남에서 구축을 처분하고 무주택자가 되어 3기 신도시 청약을 기다리는 사람들이 있는 것을 보면 말이다. 하지만 서울 아파트를 팔고 3기 신도시를 기다리겠다는 사람은 못 봤다. 

이번 사전 청약 물량은 모두 공공분양이다. 따라서 가점제, 추첨제와 무관하다. 일반공급은 3년 이상 무주택세대 구성원 중 저축 총액(납입금액)이 많은 순으로 당첨자를 결정한다. 그런데 신혼부부(30%), 생애최초(25%) 등 특별공급 물량이 무려 85%를 차지한다. 일반공급은 15%에 불과하다. 언 발에 오줌 누기인가? 또 전매제한은 최대 10년, 거주의무 기간 최대 5년이 유력하다. 거주요건은 본 청약까지 지역우선공급 거주요건(투기과열지구 2년, 나머지는 1년)을 갖춰야 한다. 

더 큰 문제는 중도금대출이다. 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역에서 중도금대출을 받으면, 입주 후 소유권이전등기 6개월 이내 실입주를 하고 거주의무 기간을 채워야 한다. 전세를 줄 수 없다. 실입주를 하지 않으려면 분양가 9억 원 이하도 중도금대출을 받지 않아야 한다. 공공이든 민간이든 이제 모두 거주의무 기간이 생겼으니 싫든 좋든 입주해서 5년을 살아야 한다. 이로 인해 신도시 입주 초기에 살기가 불편하니 대출금 회수 및 3년 주담대 금지 등 페널티를 감수하고 전세 주겠다는 사람도 있다. 

사전 청약에 당첨이 되더라도 본 청약은 물론 입주시점까지 전 세대원이 무주택을 유지해야 한다. 시세의 70%에 분양한다면 전매제한 기간이 10년, 거주의무 기간이 5년이다. 입주 후 7년 이상 매도할 수 없다. 또 입주 후 5년 이상을 거주해야 시세대로 매도 할 수 있다. 사전 청약 후 입주까지 5년이 걸린다고 본다면 당첨 되더라도 최소 10년간 3기 신도시 한 아파트에 "올인"해야 한다. 즉 10년이 지나야 되팔 수 있다. 그럼에도 선호도 높은 서울 유휴부지와 3기 신도시 공공분양 사전 청약 당첨 가능성은 매우 낮을 것이다. 

3기 신도시는 신도시 중 처음으로 공공주택특별법에 따라 짓는다. 공공임대, 공공분양 등 공공물량을 최소한 50% 이상 지어야 한다. 누구나 선호하는 메이저 브랜드(공공택지에는 메이저 브랜드가 매우 적지만)의 민영주택은 이재명 경기도지사 리스크를 감안하면 40%를 넘기 힘들 것이다. 민영아파트 전체 분양물량 중 일반공급 물량은 42%에 불과하다. 나머지 58%는 신혼부부 20%, 생애최초 15% 등 특별공급이다. 2기 신도시는 민영주택이 70% 안팎, 공공물량이 30% 안팎이었다. 

따라서 가점제로 선호도가 높은 3기 신도시 민영아파트를 당첨 받기가 만만치 않다. 창릉과 교산지구의 경우 민영 가점 컷은 최소 60점 이상이 될 것이다. 과천공공택지의 경우 지난 7월 분양한 지정타의 과천푸르지오벨라르테 당첨 컷처럼 최소 65점 이상 되어야 할 것이다. 

한편 이번 사전 청약은 후폭풍을 초래할 가능성이 높다고 생각한다. 2006년 판교 동시분양 후폭풍처럼 말이다. 사전 청약이 이루어지는 2021년, 2022년은 역대급으로 입주물량이 줄어드는 시기다. 역대급 청약 경쟁률을 기록한다면? 청약과열로 인해 사전 청약에서 낙첨된 무주택자들이 3기 신도시 청약이 끝날 때까지 2023년, 2024년까지 기다릴까? 낙첨자들이 청약과열로 당첨 가능성이 희박해질수록 청약을 포기하고 인근 경기 아파트를 매수하지 않을까? 그러면 국지적으로 주택시장 과열을 초래하는 후폭풍이 올 가능성이 높다.

2021년, 2022년 수도권 주택시장은 2006년처럼 상승장 후반기다. 전세수요보다 매매수요가 많아 매매가 상승폭이 큰 시기다. 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮아지는 시기다(전세가율은 2006년 47% 안팎. 2020년 8월 현재 53%대). 

2021년 하반기 사전 청약에서 청약과열로 낙첨자 수가 많을수록, 서울권 정비사업 분양물량이 급감할수록, 전셋값 상승이 길어져 전세가율이 높아질수록, 유통물량이 더욱더 줄어들수록, 사전 청약 후폭풍 가능성은 높아질 것이다. 30~40대 서울권 패닉바잉이 다시 시작될 수 있다. 

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