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2021년 달라지는 부동산 세법과 절세전략

2021년은 정부의 부동산 대책 중 가장 강력하다고 평가되는 7.10 부동산 대책의 효과가 발휘되는 한 해가 된다. 이미 시행 중에 있는 취득세 중과세와 2021년 6월 1일부터 적용되는 개정된 종부세와 양도세의 세율 인상 등이 동시에 적용될 가능성이 높기 때문이다. 한편 임대주택 등록제도도 대폭 개편되고 법인에 대한 세제도 강화돼 이래저래 고민이 많은 한 해가 될 것으로 보인다. 이하에서는 2021년에 달라지는 세법에 맞춘 절세전략에 대해 알아보자. 

1. 2021년에 달라지는 부동산 세법

우선 2020년 7.10 부동산 대책에서 선보인 3대 부동산 세금인 취득세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세) 위주로 핵심적인 내용들을 정리하면 아래와 같다. 

(1) 부동산 3법의 본격적인 시행

첫째, 취득세가 12%까지 적용되고 있다. 

2020년 8월 12일 이후부터 주택을 취득(증여 포함)하면 취득세율이 1~4%에서 8~12%까지 올라간다. 다주택자와 법인들이 주택을 취득하는 것을 억제하기 위해서다. 개정된 내용을 정리하면 다음과 같다.

둘째, 2021년 6월 1일 종부세가 2~3배 인상된다.

개인과 법인이 부담하는 종부세도 종전보다 2~3배 이상 증가하도록 입법이 완료됐다. 특히 법인의 경우, 6억원의 공제 등이 적용 배제됨에 따라 기준시가의 3~6% 정도를 종부세로 내야 하는 상황에 몰리게 됐다.

셋째, 양도세 세율도 대폭 인상된다. 

2021년 6월 1일 이후부터 양도세 중과세율이 "기본세율+10~20%p"에서 "기본세율+20~30%p"로 강화되며, 단기매매에 따른 세율도 40%에서 최대 70%로 대폭 강화된다. 이 같은 세법 개정으로 조정대상지역 내에서의 2주택 이상자들의 고민이 상당해질 것으로 보인다. 보유하면 보유세가 많아지고 처분하면 양도세도 많아지는 상황들이 곳곳에서 연출될 것으로 보이기 때문이다.

넷째, 분양권이 주택수에 포함된다.

2020년 8월 12일 이후부터 분양권(입주권·주거용 오피스텔 등 포함)을 취득하면 주택수에 포함돼 주택에 대한 취득세 중과세에 영향을 주고 있다. 한편 양도세의 비과세와 중과세 판단 시에도 분양권이 주택수에 포함되는데, 이 경우에는 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 한한다. 따라서 주택수에 포함되는 시기가 취득세와 양도세에서 다르다는 점을 기억해두기 바란다.

다섯째, 임대주택 등록제도가 사실상 폐지되고, 법인에 대한 세제도 대폭 강화됐다.

2020년 8월 18일 이후부터 아파트를 제외한 다세대주택이나 다가구주택, 빌라, 오피스텔 등만 10년 장기임대로 등록할 수 있다. 이미 등록한 임대주택들은 최소 의무임대기간이 경과하면 자동적으로 등록이 말소되며, 이 기간이 경과하기 전이라도 과태료 없이 자진해 등록을 말소할 수 있도록 관련법이 개정됐다. 이러한 환경 변화로 인해 관련 세제들도 상당부분 변하게 됐다. 한편 이외에 주택을 보유한 법인에 대한 세제도 상당히 강화되는 등 이전과 사뭇 다른 양상들이 전개되고 있다. 

(2) 비과세 보유기간 기산일의 변경

2021년 1월 1일부터 다주택자는 최종 1주택만을 보유한 날로부터 2년 이상을 보유해야 비과세를 받을 수 있다. 이는 1주택만 보유한 날 이전의 보유기간이 없어지고 새롭게 시작을 해야 한다는 것을 말한다. 따라서 다주택자가 주택을 정리한 시점이 늦으면 늦을수록 비과세 받기가 힘들어진다. 예를 들어 아래와 같은 상황에서 A주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 B주택 양도일인 2021년 4월 이후부터 2년을 더 보유(거주)하고 양도해야 한다는 것이다.

그런데 B주택을 2020년에 양도한 경우에도 이러한 개정 규정이 적용된다. 따라서 다주택자가 최근 여러 주택을 정리해 1주택 등을 만들어 둔 경우에는 처분 시점에 따라 비과세가 적용되지 않을 수 있음에 유의해야 한다. 한편 비과세요건 중 하나인 거주기간을 어떻게 계산할 것인지 이 부분도 쟁점이 된다. 거주기간을 변경된 보유기간에 맞출 것인지 등이 명확하지 않기 때문이다. 따라서 실무처리를 할 때에는 반드시 유권해석을 확인해야 할 것으로 보인다.

(3) 장기보유 특별공제 특례제도의 변경

양도차익에서 80%까지 적용되는 장기보유 특별공제는 1세대 1주택 중 고가주택에 대해 적용된다. 2020년의 경우 이 공제율을 적용 받기 위해서는 기본적으로 2년 이상 거주해야 한다. 하지만 2021년 이후부터는 보유기간과 거주기간으로 이원화되어 적용되므로 공제율을 80%까지 받기 위해서는 10년 이상의 거주기간이 필요하다.

· 2020년의 경우: 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유하면 80%를 적용한다.

· 2021년의 경우: 10년 이상 거주하고 10년 이상 보유하면 80%를 적용한다.

참고로 2021년의 경우 2년 미만 거주하면 위 보유기간에 따른 세율이 적용되는 것이 아니라 기본공제율(6~30%)이 적용된다. 

2. 일반 개인들의 절세전략

현재의 부동산 세금은 2020년 7월 10일을 기점으로 그 틀이 완전히 바뀌었다. 따라서 변화된 세제를 따라잡지 못하면 재산상 손실이 발생할 가능성이 높다. 그래서 본인의 상황에 맞는 전략을 수행할 수 있어야 한다. 위의 내용들을 포함해 최근에 개정된 세법을 모두 종합해 자신에 맞는 보유 및 처분전략에 대해 알아보자.

(1) 1세대 1주택

1주택자들은 일반적으로 실수요자에 해당한다. 따라서 이들은 종전의 규정대로 1~3%로 취득세를 내고 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으면 대부분의 문제가 해결된다. 다만, 다주택자가 1주택자가 된 경우에는 앞에서 보았듯이 비과세 보유기간 기산일에 주의해야 한다. 2021년 이후에 1주택을 양도하여 비과세를 받고자 할 때 2년 보유기간 기산일을 최종 1주택이 된 날로부터 따지기 때문이다. 예를 들어 3주택자가 과세되는 2주택 모두를 2020년 11월 중에 매도했다면 2020년 11월부터 2년 후에 남은 1주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있다는 것이다. 이외에도 2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득하면 양도세 비과세 등을 판단할 때 주택수에 포함되므로 자칫 1주택에 대한 비과세를 받기가 힘들 수 있다는 점도 기억해둬야 한다. 한편 1주택이 실거래가 9억원이 넘는 주택들은 거주요건에 따라 비과세와 장기보유 특별공제의 내용이 달라진다는 점에 주의해야 한다. 예를 들어 양도가액 15억원, 취득가액 5억원인 경우 아래 네 가지의 상황에 따라 세액이 어떤 식으로 변하는지 살펴보자.

상황1과 상황2는 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택들로 상황1은 보유와 거주를 10년, 상황2는 보유만 10년 한 경우를 말한다. 이들의 세금을 비교하면 10년 보유만 하는 경우가 거주한 경우에 비해 9천만원 이상 많다. 거주하면 하지 않으면 장기보유 특별공제율이 80%에서 20%로 떨어지기 때문이다. 한편 2017년 8월 2일 후에 취득한 경우로서 2년 이상 거주하지 않으면 세금이 더 늘어난다. 비과세도 적용 받지 못하고 장기보유 특별공제도 20%(10년 보유×2%) 밖에 받지 못하기 때문이다. 따라서 고가주택 소유자들은 상황에 맞게 거주기간을 잘 맞추는 것이 무엇보다도 중요할 것으로 보인다.

(2) 일시적 2주택

1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 취득세와 양도세 측면에서 매우 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 다만, 양도세 비과세의 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우에는 최대 2년간의 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데, 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있다는 것이다. 따라서 갈아타기를 시도할 때에는 반드시 사전에 전입가능 여부 등을 확인해야 한다. 일시적 2주택자가 유의해야 할 법 적용요건을 정리하면 아래와 같다. 

한편 상속주택이나 장기임대주택 외 일시적 2주택(3주택 상황)을 보유한 상태에서 일반주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 비과세를 받을 때 상속주택 등은 없는 것으로 봐주기 때문이다. 그런데 여기서 종종 문제가 발생하는 경우가 많다. 해당 일반주택이 9억원 넘는 고가주택인 경우 9억원 초과분의 양도차익에 대해서는 과세가 되는데 이때 중과세가 적용될 수 있기 때문이다. 따라서 2주택 이상 보유 상태에서 고가주택을 양도해 과세되는 부분에 대해서는 중과세가 적용되는지를 반드시 점검해야 한다.

(3) 그 외 다주택

다주택자들은 취득세, 보유세, 양도세 등 모든 단계에서 중과세를 적용 받게 된다. 따라서 이들은 주택수를 늘리는 것보다는 주택수를 줄이려는 노력을 해야 한다. 특히 보유세 중 종부세 관리에 실패하면 치명상을 입을 가능성이 높다. 종부세 세율 등이 크게 올라가기 때문이다. 다만, 종부세는 개인별로 과세되기 때문에 주택수를 개인별로 관리하면 이 세금을 줄일 수 있다. 아래는 기준시가가 각각 12억원인 주택을 한 사람이 모두 보유한 경우와 부부가 각각 1채씩 보유한 경우를 비교한 것이다.

참고로 그동안 다주택자들은 처분, 증여, 임대등록, 법인으로의 관리 등 다양한 방법으로 주택수를 줄일 수 있었다. 그런데 최근 세법의 강화로 인해 처분 외의 방법이 대부분 막히게 되었다. 이러한 점에 유의해 주택수 관리를 해야 될 것으로 보인다. 특히 증여의 경우 다주택자로부터 증여를 받으면 취득세가 12% 이상 부과된다. 따라서 취득세가 과도하지 않는 상황에서 증여를 선택해야 한다.

3. 주택임대사업자의 절세전략

주택임대사업자들은 2020년 8월 18일 이후부터 개정돼 시행 중인 제도들에 유의해야 할 필요가 있다. 이날 이후에 신규 등록자들과 기존 등록자들로 나눠 이에 대한 전략을 살펴보자.

1) 신규 등록의 경우

신규 등록의 경우에는 아파트를 제외하고는 다세대주택 등은 등록이 가능하다. 하지만 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 취득(증여 포함)한 주택들에 대해서는 등록을 하더라도 종부세 합산배제와 양도세 중과세를 적용 받는다는 점에 유의해야 한다. 이에 더 나아가 이들 주택에 대해서는 2020년 7월 11일 이후에 등록하면 거주주택에 대한 비과세도 적용하지 않는다는 점에 유의해야 한다. 따라서 신규 등록을 염두에 둔 경우에는 사전에 실익분석을 정확히 할 필요가 있다.

2) 기존 등록의 경우

먼저 자동말소의 경우를 보자.

임대사업등록을 하고 있는 경우 임대의무기간이 경과하면 4년임대는 무조건, 8년임대는 아파트에 한해 자동으로 등록 말소된다. 이러한 자동말소의 경우에는 기존에 받은 세제혜택은 추징되지 않는다. 다만, 말소 후에는 종부세는 내야 하므로 이 부분에 특히 신경을 쓸 필요가 있다. 만일 거주주택 비과세를 받지 못했다면 5년 내에 해당주택을 처분하거나 임대주택을 모두 처분한 후에 일반주택으로 비과세를 받도록 한다. 한편 자동 말소된 주택은 언제든지 처분해도 양도세 중과세를 적용하지 않는다.

다음으로 자진말소의 경우를 보자.

임대 중에 말소를 희망하는 경우 과태료 없이 등록말소를 인정해주고 있다. 이때 자진말소 전에 이미 받은 세제혜택에 대해서는 추징을 하지 않는다. 다만, 양도세 중과세 제외나 거주주택에 대한 비과세는 주의가 필요하다. 이때 중과세 제외를 받기 위해서는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 상태에서 말소한 후에 말소일로부터 1년 내에 처분해야 한다. 이에 반해 거주주택 비과세를 받기 위해서는 말소일로부터 5년 내에 양도해야 한다. 

자동말소와 자진말소 시의 세제혜택을 비교하면 아래와 같다.

4. 부동산매매사업자의 절세전략

주택 등 부동산을 자주 사고 팔면 매매사업자가 될 수 있다. 이 사업이 좋은 점은 경비 처리가 폭넓고 기본세율이 적용된다는 것이다. 하지만 양도세가 중과세되는 조정대상지역 내의 주택에 대해서는 비교과세가 적용되므로 매매사업자로서의 실익이 없다. 여기서 비교과세는 양도세와 종합소득세 중 큰 금액을 산출세액으로 하는 제도를 말한다.

5. 부동산 법인의 절세전략

법인이 주택을 취득하면 취득세가 12%, 종부세가 기준시가의 3~6%, 법인세가 10~25% 외에 20%가 더해질 수 있다. 이중 종부세는 주택의 기준시가에 대해 3% 또는 6%를 부과하기 때문에 보유 자체가 힘들어질 가능성이 높다. 따라서 현재 주택을 보유한 법인이 있다면 보유세 먼저 따져보고 탈출구를 찾아야 한다. 법인세도 줄이고 보유세도 줄이고 싶다면 2020년 12월 31일까지, 보유세만이라도 줄이고 싶다면 2021년 6월 1일 전에 주택을 정리하는 것이 좋을 것으로 보인다. 다만, 사택이나 기숙사는 기업활동에 필수적인 자산이므로 이러한 규제를 하지 않는다. 한편 주택에 대해서는 더 이상 법인전환에 대한 세제혜택을 받을 수 없다. 7.10 부동산 대책에서 이에 대한 혜택을 폐지했기 때문이다.

기고 : 신방수 세무사

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