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[2·4 대책] 25번째 부동산 공급대책 요약 정리

2021년 2월 4일, 25번째 변창흠 표 부동산 공급대책이 베일을 벗었다. 이번 대책은 『공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안』이란 이름으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급할 것이라 발표했다.

이번 2·4 부동산 대책에서 내 집 마련 불안을 크게 느끼고 있는 현시점을 인정하고, 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급하는 획기적인 방안과 4차 산업혁명, 제로에너지 등을 담은 고밀개발이 필요하다고 밝혔다.

하지만 현재의 개발 수단만으로는 한계가 있어 이 문제를 해결하는 데 공공이 주도하겠다는 내용이 바로 이번 대책의 핵심 내용이다. 공공이 책임지고 조율한다면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다는 것이다.

▣"압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소하겠다"

정부는 분당 신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 유사한 물량인 32만호를 서울에 공급할 것이며, 공공이 직접 토지주, 세입자 등의 이해관계를 조율해 평균 13년이 걸리는 정비사업 기간을 5년 이내로 단축한다. 또한 특별건축구역, 민간건설사의 창의적인 설계와 시공과 함께 충분한 생활 SOC(사회간접자본 : 생산활동과 소비활동을 직간접적으로 지원해 주는 자본의 하나)로 주택 품질을 높일 계획이다.

공공분양으로 시세보다 저렴하게 공급하고, 청약제도 개편을 통해 3040 실수요자들의 내 집 마련 기회를 넓힌다.

▣"과감한 규제혁신과 개발이익 공유하겠다"

지금까지 조여오던 규제도 공공과 함께라면 완화된다. 용도지역 변경, 용적률 상향과 기부채납 부담 완화로 도시·건축규제를 완화하고, 재건축 초과이익 부담금은 공공 시행을 전제로 받지 않으며 과도한 기부채납 또한 공공 시행을 전제로 완화한다. 그 외 인허가를 신속하게 지원할 수 있는 방안, 개발이익을 공유할 수 있는 방안을 마련한다.

▣"파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출하겠다"

또 이번 대책을 통해 토지주에게 10~30%p 추가 수익과 사업 기간을 단축하고 리스크는 공공이 부담한다. 민간은 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출할 수 있도록 다양한 방안을 모색할 예정이다. 규제완화와 사업 기간 단축으로 발생하는 이익을 토지주에 대한 수익으로, 세입자와 영세 상인은 안정된 삶과 인프라 등으로 공유하는 것이 목적이라 밝혔다.

이번 대책을 통해 정부는 2025년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규 부지를 확보한다. 여기서 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모라 밝혔다.

총 물량 중 약 57.3만호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 3기 신도시 등에서 추진 중인 수도권 127만호를 합하면 약 200만호 이상의 역대급 공급이 이뤄진다.

이번에 신규 도입하는 "도심 공공주택 복합사업(3년 한시)"은 적정 개발 수단이 없어 방치된 역세권·준공업지·저층주거지 등을 양질의 주택이 될 수 있도록 정비한다.

토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH와 SH 등에 제안하며, 사업이 확정되면 신속히 착공하도록 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)이 진행돼 사업 제안~입주까지 5년 이내로 완료된다.

또한 입지별 특성에 따라 맞춤형 컨셉을 개발한다.

"주거상업고밀지구"는 역세권의 용적률 상향(700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통 편의를 보장하는 복합 고밀 개발(주거+업무+상업)이다.

"주거산업융합지구"는 제조·유통 위주의 저밀 개발된 준공업지역(5천m²이상)을 스타트업 육성 공간, 청년기숙사 및 주거단지 등으로 이뤄진다.

"주택공급활성화지구"는 낙후된 저층 주거지(1만m²이상)의 규제를 완화하고 생활 SOC 복합 등을 통해 우수한 환경을 갖춰 조성한다.

주민 동의를 거쳐 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고 주도해 신속히 사업을 추진하고자 만들어진 제도로, 조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업이 시행된다. 조합 총회 및 관리처분인가 절차가 생략되며 통합심의를 통해 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축하게 된다.

1단계 종상향와 용정률 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 혜택과 특별건축구역 의제 등을 통해 주거 환경도 개선된다.

조합원에게는 추가수익을 보장하며 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크를 제거(공기업이 부담)하는 등의 혜택이 부여된다.

도시재생 사업의 노후 주거지 개선도 보완한다. 공공이 직접 쇠퇴지역에 지구 단위 주택정비를 추진하는 "주거재생혁신지구"를 신설하여 도시재생 지구 내 신규주택을 공급한다.

또한 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 "주거재생특화형 뉴딜사업"을 신설하고 재정 지원도 강화해 연간 120곳 이내의 사업지를 선정할 계획이다.

전국 15~20곳에 약 26만호 내외로 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로 선정한다. 지방권역은 광역시를 중심으로 선정한다.

공실 호텔·오피스는 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위한 준주택 관련 제도를 개선하고 공사비 기금지원, 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원을 강화한다.

매입약정 방식을 통해 양질의 다세대·오피스텔(예:공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진한다.

또한 3040세대 등의 무주택 실수요자를 위해 이번 대책의 총 물량 중 70~80% 이상을 분양주택(아파트)으로 공급하며 서울·수도권 등 주요 도심에 시세보다 저렴한 공공분양 주택을 공급할 예정이다. 한편, 공공임대주택을 현재보다 확대하고 일부를 공공자가주택으로 공급하여 다양한 방식을 시도할 예정이다.

특히 현재 공공분양의 일반공급 15%를 당초 민간택지인 점을 감안하여 50%로 상향한다.

그동안 저축 총액 순으로만 공급됐던 일반공급분에 추첨제(30%)를 도입하여 기회의 폭을 대폭 넓혔다.

▣우선공급권 1세대 1주택 공급

투기수요를 막기 위해 우선공급권이 1세대 1주택에만 공급한다. 또한 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 비 부여할 예정이다.

*대책 발표일 이후 사업구역 내에서 신규 매입한 주택은 현금청산

1채 건축물·1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선 공급권은 1개만 허용할 계획이며, 우선공급권은 소유권이전등기 시까지 전매제한이 설정된다. 또한, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가하다.

▣ 사업 예정지역, 토지거래허가구역 지정

실거주 목적이 아니라면 부동산 매입을 제한하고, 투기수요에 대해 철저히 조사하고 강화한다. 만일 인근 지역이 기대감으로 풍선효과가 일어날 시 병행 지정된다.

▣ 사업 예정지 거론 지역 모니터링

업계·지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 이상 징후 발 견 시 사업 대상에서 제외하거나 지구지정을 중단한다.

최근 거래가격 또는 거래량이 전에 비해 10~20% 상승 시, 역시 대상지역에서 제외하며 그 외 사업에 희망하는 지역도 마찬가지로 적용한다.

이러한 조치에도 불구하고 불안 징후가 지속되면 더욱 강도 높은 대책을 마련하겠다고 밝혔다.

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