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‘집값 상승 뒤에 규제 있다’. 현 정부의 부동산 대책을 일컫는 말이다. 주택시장이 과열되면 규제를 적용해 불을 끄고 다시 아파트값이 오르면 규제의 강도를 높이는 식으로 2017년 이후 22번 가량의 크고 작은 부동산 대책이 발표되었다.

지금까지 나온 부동산 대책을 보면 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 구분해 대출과 세금에 대한 규제를 적용하고, 전매제한 및 청약제도를 강화해 투자 수요를 차단하고자 했다. 몇 달 간격으로 대책이 바뀌고 규제지역이 더해지다 보니 주택 수요자 입장에서는 헷갈릴 수 밖에 없는 상황이다.

특히 올해도 6월 17일에 수도권 규제지역이 더해지고 지방 중소도시도 조정대상지역에 속하게 되었고 연이어 7월 10일 부동산 대책이 추가로 발표되어 세제 변화도 예고되어 있다. 이처럼 부동산 대책이 쌓이고 주택을 거래하는 환경이 바뀌다 보니 내 집 마련을 준비 중인 사람이라면 포트폴리오를 수시로 점검해 볼 필요가 생겼다.

겹겹이 쌓이는 부동산 규제지역은 어디?

먼저 6월 17일 발표한 부동산 대책에서는 풍선효과를 차단하기 위해 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶였고, 비수도권에서도 세종, 대구 수성구는 물론 대전과 충북 청주도 규제 대상으로 들어왔다.

규제지역으로 묶이면 대출 및 세금 측면에서 ‘패널티’를 받게 된다. 대출규제가 더 강화되고 세금도 더 무겁게 적용되는 식이다.

먼저 규제지역에서는 돈 빌리는 것도 쉽지 않다. 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)이 9억원을 기준으로 이하는 50%, 초과는 30%가 적용되며 총부채상환비율(DTI)은 50%가 된다. 2주택 이상 보유 가구는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

투기과열지구에서는 대출받는 게 더 어려운 실정이다. 9억원 이하에서 LTV 40%, 9억 초과에서는 20%가 적용되며 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 금지된다.

현재 규제지역에서 주택담보대출을 일으킬 때 붙는 처분 조건도 강화됐다. 기존에는 조정대상지역 2년, 투기과열지구 1년 이내 전입 의무가 부과됐으나 7월부터는 규제지역 모두 6개월 내 전입의무가 부과된다.

세금도 다주택자일수록, 규제지역일수록 강화된다. 7.10부동산 대책으로 규제지역에 주택을 소유한 다주택자, 법인은 더 많은 세금을 내야할 상황인 것이다.

종합부동산세는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2%~6.0% 세율을 적용한다. 다주택자 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용한다. 현재 최고 세율인 3.2%와 비교하면 2배 가까운 인상률이며 지난해 나온 12·16 대책 때보다도(최고세율 4%) 높아 법인이나 다주택자의 세금부담이 훨씬 무거워졌다.

단기보유 주택에 대한 양도세도 손을 본다. 내년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 조합원 입주권의 경우도 1년 미만 보유 시 양도세율을 현행 40%에서 70%로 올리고, 2년 미만 보유 시 현행 기본세율에서 60%로 인상한다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득 기본세율에 추가되는 중과세율을 지금보다 10%포인트씩 더 높여 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.

취득세율도 최대 12%까지 올린다. 1주택자는 현행 그대로 적용(주택가액에 따라 1~3%)하고 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인에는 12%까지 높인다.

‘무주택자를 위한’ 문턱 더 높아진 청약제도

3기 신도시, 특별공급을 노려라

6.17부동산 대책에서는 청약과 관련한 규제는 언급되지 않았다. 청약가점제로 당첨자를 선정하는 현 제도가 무주택 실수요자를 위한다는 판단에서다. 다만 규제지역이 추가된 만큼 조정대상지역, 투기과열지구에 시행되는 청약제도를 체크할 필요가 있다.

이번에 새롭게 규제지역으로 편입된 곳이라면 청약 1순위 자격 요건, 전매제한 기간부터 달라지기 때문이다.

먼저 규제지역에서는 청약 1순위 자격요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년 경과해야 하며(24회 이상 납입), 세대주 및 모든 세대원의 5년 이내 당첨 사실이 없어야 한다. 조정대상지역에서 당첨되면 재당첨 제한이 7년, 투기과열지구는 10년이다. 전매제한도 소유권 이전 등기시까지로 강화된다. 여기에 8월 이후에는 수도권 비규제지역과 지방광역시의 전매제한도 전보다 강화될 전망이다.

아파트 건설 지역의 거주자들에게 우선으로 청약기회를 주는 해당지역 우선공급 대상자의 거주요건도 더 까다로워졌다. 수도권 투기과열지구, 대규모 택지지구에서 공급되는 주택은 해당지역(특별ㆍ광역시, 시ㆍ군)에 1년 이상 거주자에게 우선공급 했지만 지난 4월부터 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

또 민영아파트 당첨자를 선정하는 기준도 무주택기간, 청약통장 가입 기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 가점제 비중이 높아 가점 쌓기에 주력해야 한다. 조정대상지역에서는 전용면적 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 30%가 적용된다. 투기과열지구에서는 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과는 50%가 공급된다.

이밖에 7.10부동산 대책으로 특별공급을 체크하는 것도 내집마련 방법으로 꼽을 수 있다. 대책에서는 내 집을 소유한 적이 없는 세대주를 대상으로 하는 생애최초 특별공급을 민영주택에 도입하고 신혼부부 특별공급 자격을 확대하는 내용을 담았다.

다만 이 같은 특별공급 손질은 일반분양 가구수 감소로 이어져 특별공급 자격요건에 해당되지 않는 사람들에게는 불리한 측면이 있다.

3기 신도시 사전청약제도 내집마련을 고민하는 무주택자들이라면 챙겨야할 내용이다. 3기 신도시 조기 공급을 위해 내년부터 사전 청약제도를 9천호 대상으로 추진하며 사전 청약은 신도시 외 공공택지로 확대해 3만호 이상을 추진할 것으로 밝혔다.

‘사전청약제’는 본청약에 앞서 나오는 사전예약 개념이다. 공공분양에서 사전 청약이 진행되면 청약저축과 주택종합저축 가입자들이 대상이고 3년 이상 무주택구성원이면서 납입횟수, 저축총액이 많은 순서대로 당첨자를 가릴 것으로 보인다.

또 입주자모집공고가 나와야 기준 시점이 확실하지만 해당 지역에 2년 이상 거주한 사람들이 지역우선공급에 포함되어 유리할 수 있다. 사전청약에서도 특별공급과 일반공급으로 나눠질 수 있어 이에 대한 전략도 필요하다.

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